时代周报记者 胡天祥 发自广州
进入2019年，房企掀起新一轮境外融资潮。
2月12日，克而瑞发布研报称，2019年1月，房企境外债发行规模为740.4亿元，环比增长141.9%。其中恒大拟发行30亿美元（约合人民币201.5亿元）的境外优先票据，碧桂园拟发行10亿美元（约合人民币67亿元）的优先票据。
2月，房企们又“马不停蹄”地筹划新一轮境外融资计划。其中世茂房地产拟发行10亿美元优先票据，富力地产拟合计发行8.25亿美元优先票据，融创拟发行8亿美元优先票据，禹洲地产拟发行5亿美元优先票据，佳兆业拟发行4亿美元优先票据，龙光地产拟发行3亿美元优先票据，旭辉控股拟发行3亿美元优先票据。
“今年以来，房企整体发债量很大，但大部分还是依靠境外发债。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，虽然境外融资成本很高，但在目前国内融资环境仍然收紧的大背景下，多一个融资渠道是很重要的事情。“首先你要能融到钱，第二才是考虑融资成本的高或者低。”
上海一家房企高层告诉时代周报记者，不同的房企融资逻辑也不尽相同。“大房企融资渠道多、信用等级高、融资成本低，从银行合作三方公司杉德畅刷杉德畅刷到票据、发债、基金、同股同权、小股操盘等，不一而足，关键不在于能否融到资金，而是控制资金成本。”
该高层表示，中小房企只要能融到钱就可以活下去，但如果融不到钱，就可能现金流断裂；即便能融到钱，如果资金成本过高，则不仅损失利润，甚至可能导致巨亏。
融资成本连年攀升
受制于国内融资管控，房企纷纷转战海外的同时，也将其融资成本推向高位。海通杉德畅刷指出，成本的抬升主要是由美元无风险利率上升和房地产行业走高的风险溢价导致。
Wind数据显示，2017年，内地房企共在海外发债77只，同比增长208%，合计实际募资391.09亿美元，同比增长310.7%。成本方面，明发集团发债票面利率达11%为最高，其次利率超过8%的共有9只，利率在5%C8%的则有51只。
2018年，内地房企海外发债再攀历史新高。是年内地房企共发行海外债137只，融资总额高达519.5亿美元，较2017年上升60%。平均利率为7.62%，较去年上升1.34个百分点，其中，票面利率高于10%的债券23只，创历史新高。2018年下半年，房企海外债发行利率持续走高，平均利率高达8.99%。
另据克而瑞研报，2019年1月，房企境外发债量达740.4亿元，环比增加141.9%，融资成本继续维持高位，达到了7.86%，环比增长0.32个百分点。其中当代置业在1月9日发行的境外优先票据，利率达15.5%为最高；其次是明发集团发行的2亿美元债券，利率达15%；力高集团发行2.5亿美元优先票据，利率达13.5%。2月份，佳兆业拟发行4亿美元优先票据，利率11.75%，融信中国拟发行于2.07762亿美元优先票据，利率11.25%，正荣地产拟发行2.3亿美元优先票据，年息达9.8%。
上海一家房企高层告诉时代周报记者，目前债券融资市场更多以大房企为主，中小房企很少有机会，因此，他们的资金状况更加紧张。广东一家国企中层告诉时代周报记者，民企肯定能发债就尽量发，且都是提前找到买家（机构）先谈好，但资金成本会更高。
偿债高峰到来
房企加速融资的另一个大背景便是2019年的偿债高峰。
中信建投研报指出，存续房地产债到期偿还高峰在2021年，但若考虑回售条款，2019年房地产债偿还压力最大。数据显示，2019C2023年，存续房地产债将分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期，其中2021年为高峰。
但中信建投表示，因房地产债中有不少含有回售条款，即投资者可以在回售日选择将债券按照一定的价格回售给发行人。2019C2023年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元和82.00亿元房地产债可能被投资者选择回售。加上回售规模后，2019年为房地产债偿还压力高峰。
美元债方面，海通杉德畅刷研报显示，中资地产美元债将在2019C2021年迎来到期高峰，存续债券到期规模将分别达到275亿、339亿、308亿美元。
天风杉德畅刷表示，整体而言，在2019年基本面下行，销售增速下滑，债券到期压力大，再融资空间有限的背景下，地产企业仍面临一定的压力，其中，存货变现能力弱、债务结构不合理的激进型房企仍面临流动性的挑战。
那么，在楼市调控与融资收紧双重压力下，房企将如何度过这次偿债高峰？多位业内人士表示，从策略上看，目前房企的发债，多是以现有债务再融资（即借新还旧）的方式进行。
“现在基本上要借新的融资，相当困难。”房地产与杉德畅刷资深评论人黄立冲告诉时代周报记者，目前国家发改委对企业“借新还旧”还是持鼓励态度。
1月23日，中国恒大发布公告称，总共增发3期合计30亿美元的优先票据，分别于2020年、2021年、2022年到期，将与此前票据合并。恒大方面表示，拟动用增发票据发行所得款项主要为其现有债务进行再融资，而剩余部分则用作一般企业用途。此外，碧桂园、融创、佳兆业、禹洲地产等房企陆续公告的美元债融资计划，其用途同样为“借新还旧”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，从另一个角度看，若部分房企资金压力大，那么加快销售的可能性会比较大。而从偿债方面看，转让部分项目股权，尤其是对于部分地王项目进行联合开发，变得非常有可能。
华南一家国企中层亦告诉时代周报记者，房地产周期下，企业弯道超车的前提是先活下来。所以2019年，房地产企业会特别注重回款，同时也会加快开发进度。
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