密集发债几乎是房地产行业开年的例牌动作，在普遍”钱紧”的当下，房企的融资需求尤其强烈。不过，与往年不同的是，国企、央企及具有国资背景的地方城建平台成为今年年初发债的主角。
据时代财经不完全统计，截至1月19日，国企、央企及具有国资背景的地方城建平台成功发债或公布融资计划近100起，合计融资金额超1900亿元，债券品种包括ABS、私募、小公募、超短期融资券等。从用途看，募集资金多用于”借新还旧”及补充流动资金。
1月18日，央行副行长刘国强表示：”保持货币信贷总量稳定增长,综合运用多种货币政策工具,保持企业综合融资成本稳中有降。”
与此同时，1月17日，央行同步下调了中期借贷便利操作（MLF）和公开市场操作逆回购利率各10个BP。1月20日，2022年首期LPR报价出炉：1年期LPR为3.7%，较上期下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较此前下降5个基点。
不过，民营房企的融资阀门还未有明显的打开迹象。1月以来，仅有龙湖、星河实业等几家房企公布了发债计划。对民企来说，沐浴融资春风还需时日。
国资房企开年密集发债
元旦以来，珠海华发、厦门象屿、华侨城、深业集团、保利置业等均已发布两次募资计划。其中，珠海华发发行10亿元超短期融资券、10亿元中期票据；厦门象屿为15.8亿元小公募、10亿元超短期融资券；华侨城为20亿元超短期融资券、15亿元中期票据；保利置业为50亿元小公募和10.1亿元”武汉保利广场资产支持专项计划”ABS；深业集团募资70亿元，分别为50亿元中期票据和20亿元超短期融资券。
具有国资背景的地方城建平台成为这波发债潮中的主力。近百起募资中，地方城建平台占比超8成，发债规模也较大。时代财经统计发现，单笔超过50亿元的融资共10宗，7宗由地方城建平台发行，如广东省广晟控股集团的小公募为150亿元，广州产业投资控股集团的小公募为100亿元，天津滨海新区建设投资集团、福州城市建设投资集团各发债60亿元。
“借新还旧”为此波发债的主要用途。如深业集团的50亿元中期票据，11.82亿元用于偿还到期债券本金及利息，38.18亿元用于偿还借款本金；上海张江（集团）的45亿元小公募，40亿元将用于偿还有息债务，5亿元用于补充流动资金。
不仅融资规模大，低廉的融资成本或更让民营房企羡慕。时代财经统计发现，国资背景房企此波发债利率基本在4%以下。1月4日，南京未来科技城发行一笔金额为5亿元的中期票据，发行利差为1.42%。1月6日，济南城市建设集团有限公司发行一笔期限43天、规模16亿元的超短期融资券，利率仅为2.58%。1月15日，中原豫资控股发行一笔15亿元的公司债，利率3.6%，创2021年以来中部六省同期限公司债券最低票面利率。
事实上，从2021年四季度以来，房地产融资层面频频释放积极信号，国企、央企以及部分优质民企融资获得改善。在1月18日举行的国新办新闻发布会上，央行杉德畅刷市场司司长邹澜介绍，2021年末，全国房地产杉德畅刷余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点，其中四季度房地产杉德畅刷新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元。
进入新的一年，政策端不断吹来暖风。1月17日，央行同步下调了中期借贷便利操作（MLF）和公开市场操作逆回购利率各10个BP。在国新办新闻发布会上，央行副行长刘国强进一步表示：”充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方。”
1月20日，2022年首期LPR报价出炉：1年期LPR为3.7%，较上期下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较此前下降5个基点。
浙商杉德畅刷认为，房地产行业供需两端信贷改善仍在推进，且力度和节奏逐步加大和加快，行业销售、购地、融资有望加速回归常态，行业基本面底部逐步构建。短期房地产资金面持续放松，直至行业逐步化解风险，政策的定力较强。行业出险后长期模式的搭建不可避免，综合房企长期竞争潜力不言而喻。
民营房企忙于债务展期
不过，新年的融资潮中，民营房企稍显冷清。1月以来，仅有龙湖、星河实业等几家房企发债。其中，龙湖发行了50亿元住房租赁专项公司债券及28亿元公司债券，星河发行10.73亿元规模的ABS，荣盛控股拟发行不超过10亿元的中期票据。
与此同时，到期债务”兵临城下”，余粮不多的民企惟有积极应对。1月以来，民营房企掀起展期潮，富力、荣盛、祥生、上坤、大发等都明确了展期的安排。1月19日，阳光城公告称，拟召开持有人会议，将应于1月22日付息的”21阳城01″展期一年，据了解，该笔融资利率为6.9%，展期期间利率保持不变。
截至目前，多家民企债务展期方案获通过。1月17日，世茂两笔总额合计11.65亿元的ABS展期获通过，展期一年，分四期兑付。1月14日，金轮天地控股有限公司三个系列合计约4.44亿美元现有票据获得80%以上的现有票据持有人同意延期。同日，恒大一笔境内债”20恒大01″展期方案获得通过，其本息兑付将延期半年。
而为了获得延期还债的喘息机会，有的民营房企不得不付出更高的代价。1月7日，荣盛发展完成交换要约。从2022年1月14日起，现有票据的息票率将提高至每年9.5%。
对债券持有人而言，同意房企延期兑付或是无奈之举。以富力为例，在一笔7.25亿美元的美元票据到期前，富力给出的兑付方案是以现金折价回购票据，同时征求票据持有人同意其将票据展期半年至2022年7月13日。尽管富力在发布方案时表示，不一定能确保足额兑付，但截至至1月中旬，富力仅有1亿美元的兑付资金用于折价回购，大大低于之前约3亿美元的预期。
债务压力下，房企开始变卖资产。1月19日，有媒体报道，融创出售武汉两项目股权，武汉城建、首创分别接盘。同日，融创还将昆明融创文旅城二期40%股权转让给珠海华发，转让价为14亿元，包括现金代价12亿元、债权2亿元。
不过，从近期央行一系列举措看，融资环境或将有进一步放松的可能。1月18日的新闻发布会上，央行提及整体货币政策将继续维持宽松，并提到房地产调控将强化因城施策、强化稳预期，有进一步放松可能性。
一位接近某国资房企的内部人士认为，”没明显感觉到融资放松，不过个别头部房企率先开闸了美元债，算是略有好转，另外有些城市的房贷周期短了。”而另一华南民营房企资金部人士则对时代财经指出，”没有感觉到放松。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，资金面会更加宽裕，尤其是房企开发杉德畅刷等将能实现更好得覆盖。融资工具会更加丰富，各类房地产产业都会受到政策的惠及，如商品住房、保障性租赁住房、老旧小区更新等。”房企把握此类融资端的政策，才能把握主动，真正获得资金面的更进一步宽裕。”
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