经济观察报 记者 蔡越坤 陈月芹 自2021年12月13日以来，位于房地产行业销售收入排名TOP10之列的大型房企世茂集团控股有限公司（00813.HK，以下简称“世茂集团”），以及旗下上海世茂股份有限公司（600823.SH，以下简称“世茂股份”）、世茂服务（00873.HK）遭遇股债双杀。
稍早之前，“世茂系”陷债务疑云，传出信托协调展期的消息，以及旗下被质押的房源无法交付予业主。
12月15日，世茂股份发布关于近期公司舆情相关事项的说明公告称，目前，公司各项生产经营活动正常，经营活动并未发生重大不利变化，且未发生影响公司偿债能力和债券还本付息的不利事项。公司不存在违反公平信息披露规定的其他情形，不存在应予以披露而未披露的、对本公司杉德畅刷及衍生品种价格产生较大影响的信息。
这并非“世茂系”首次出现流动性相关传言。11月初，网传“世茂与陆家嘴信托谈延期”，11月5日，世茂集团曾澄清表示，经进行内部审查及与陆家嘴信托确认后，公司谨此知会其股东及投资者，公司与陆家嘴信托的合作为正常及稳定，以及公司过去未发生过逾期或延迟付款的情况。
12月17日，一家头部房企华南区域融资人士透露，近期世茂正为广州多个资产项目寻找买家，其与团队评估过后觉得项目成色很好，但最终仍拒绝了。
同日，穆迪投资者服务公司（以下简称“穆迪”）报告称，将世茂集团的企业家族评级（CFR）由“Ba1”下调至“Ba3”，并将其继续列入下调观察名单。穆迪副总裁兼高级分析师杨思琳表示：此次评级下调反映出世茂的再融资风险增加，原因是其融资渠道受限，未来6-12个月的债务到期规模较大。
穆迪还预计世茂的合同销售额将继续下滑，这将进一步减少该公司的营运现金流，进而减少其流动性：该公司信用状况和流动性状况的恶化，已不再支持其最初的Bal评级。此外，世茂最近在融资和再融资安排方面进展缓慢，这增加了该公司管理再融资需求能力的不确定性。
股债双杀
据世茂集团官网介绍，公司是一家国际化、综合性的大型投资集团，经过三十多年的发展，集团布局全国100多个核心发展城市，涉及地产、商业、物管、酒店、主题娱乐等产业领域，形成了多元化业务并举的“可持续发展生态圈”。实控人为许荣茂，1950年7月生，工商管理硕士。现任世茂集团董事局主席、世茂股份董事长。
此次“世茂系”股债大跌，缘起于此前关于其流动性的一条相关消息在资本市场盛传，其中包括协调信托展期等消息。
12月13日，世茂股份旗下“20世茂G1”跌超28%；“20世茂G3”跌超24%；“19世茂G2”和“19世茂G3”跌超18%。此外，“20世茂06”这只债券12月13日价格跌超54%。“20世茂06”发行人为上海世茂建设有限公司，与世茂股份一样，实控人为许荣茂。
股价方面，12月13日，世茂股份股价下跌2.65%，报3.3元/股。此外，由同一实际控制人许荣茂控制的港股世茂集团、世茂服务也出现下跌，世茂集团股价跌超11%，世茂服务股价跌超9%。
对于资本市场的相关价格波动，世茂集团12月13日回复媒体称：周末有小道消息在资本市场发酵，引起部分投资人恐慌性抛售，内部正在了解情况，积极与投资人沟通，有进一步消息，会及时跟大家沟通。
12月14日，经济观察报记者从多个信息源获悉，世茂正与国通信托有限责任公司（以下简称“国通信托”）就“国通信托・东兴603号福建国泰二期特定资产收益权投资集合资金信托计划”第18期、19期洽谈展期兑付事宜，世茂集团旗下福建五环实业有限公司为借款人，上海世茂建设有限公司为担保人。
一位接近国通信托人士告诉经济观察报，该信托计划总规模9.678亿元，共分为31期发行，各期期限均为18个月。其中，第18期金额为3360万元，成立于2020年6月17日，到期日为2021年12月10日；第19期金额5440万元，成立于2020年6月19日，到期日2021年12月13日。
该接近国通信托人士透露，根据合同，世茂需于期限届满前5个工作日杉德畅刷。前17期到期当天均由项目公司正常兑付。但第18期和19期到期后，世茂正在就展期与国通信托谈判。一般而言，信托借款到期即需兑付，但有10天的宽限期，目前这两期信托借款在宽限期内。
一位接近世茂某区域融资部门人士透露，12月10日其收到集团层面的通知，暂停区域公司向杉德畅刷机构兑付借款，所有区域资金使用权限收归集团，由集团统一调度，优先保公开市场债务。
针对多笔信托正寻求展期一事，12月13日晚，经济观察报向世茂集团求证。世茂集团相关人士回应称，展期是正常操作，具体事项需向其他部门求证。截至发稿，记者未收到世茂方面的回应。
12月15日晚间，国通信托发布声明称，近日，网络上在传播“世茂与国通信托”的相关传言，就相关情况声明如下：此类信息与事实不符，相关报道严重扰乱公司的正常运营。国通信托高度重视，将继续履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，为受益人的最大利益服务。
同时，世茂股份发布关于近期公司舆情相关事项的说明公告表示，目前，公司各项生产经营活动正常，经营活动并未发生重大不利变化，且未发生影响公司偿债能力和债券还本付息的不利事项。
世茂股份公告也指出，公司为世茂集团控股有限公司下属控股子公司，主要经营包括综合商业地产开发与销售、商业经营管理及多元投资等多项业务板块。2021年前三季度，公司营业总收入为150.70亿元，同比增长25.46%，归属于母公司股东的净利润为11.90亿元，同比增长10.06%。
在关于债务展期澄清公告发布后，12月15日、16日、17日，世茂股份股价较平稳，维持在3.2元/股上下。但世茂集团的股价在12月17日跌幅为4.17%；债券方面，“20世茂G1”12月13日大跌后也趋于平稳，价格维持在40元/张左右。
关联交易引问询函
12月13日，世茂股份公告称，拟将物管业务出售给关联方世茂服务，涉及世茂物业管理有限公司100%股权、北京茂悦盛欣企业管理有限公司等29家公司涉及的物业管理业务以及相关的资产负债，转让价格为16.5亿元。
对于该交易，上交所向世茂股份发问询函，要求说明将物管业务出售给关联方的交易必要性，并提醒公司自查是否存在应披露但未披露的事项，审慎评估相关债务对上市公司的影响。
其中，关注函针对此次交易的必要性提出关注。关注函指出，根据公告，世茂物业2020年、2021年上半年的归母净利润率分别为16.8%、18.7%，而上市公司分别为7.1%、9.6%；世茂物业2020年净资产收益率为47.0%，而上市公司为5.9%。
上交所要求世茂股份结合上述财务指标，对比交易标的与上市公司的盈利能力，说明本次交易是否涉及通过转移优质资产向关联方输送利益，是否损害上市公司利益和中小股东合法权益。以及对比世茂服务与上市公司在物业管理业务方面的资源积累、运营能力，以及世茂服务与标的资产的盈利能力，结合公司及标的公司的经营计划，说明本次交易是否有利于上市公司后续经营发展，进而说明本次交易的必要性。
对于该笔交易，世茂服务方面向经济观察报表示，此次交易经过戴德梁行评估，根据市盈率倍数法并考虑了流动性折扣和控制权溢价后，得出的估值；世茂股份同样聘请了专业的评估机构，采用收益法评估，得出相应估值；经双方磋商后最终交易价格为16.535亿元。
世茂服务方面表示，该笔交易与当天世茂股份股债表现没有直接关系。
此外，该世茂服务相关负责人介绍，世茂服务最早只做住宅物业，商业物管业务一直归属于世茂股份，两家上市公司负有不竞争义务，导致世茂服务多年来不能承接商业和办公业态项目，此次关联交易完成后，世茂服务将可以进入商业物业管理和设施设备管理等细分领域。
12月15日，野村杉德畅刷发表研究报告，将世茂服务的评级下调至“中性”，并将目标价下调85%至4.65港元，以反映市场对其母公司的流动性问题及向关联方转移现金流担忧增加。
世茂服务早前宣布向世茂股份收购业管理业务相关资产及债务，在其母公司面临流动性压力的情况下，野村杉德畅刷认为收购的最终目标是向世茂集团转移现金，以缓解其流动性压力。野村杉德畅刷认为，世茂服务已完成2021年全年扩张目标，总管理规模达2.34亿平方米，签约面积达3.04亿平方米，认为世茂服务的独立扩张可带来高质量增长动力，但对公司履行并购承诺及合理使用募集资金的情况表示担忧。
债务压力几何
关于世茂集团的总债务情况，其半年报中指出，集团借贷总额由2020年12月31日约人民币1451.4亿元增加13.3%至2021年6月30日约人民币1645.1亿元；于2021年6月30日，短期借贷约占27.0%，长期借贷约占73.0%。其中，截至2021年6月30日，一年以下银行合作三方公司杉德畅刷借贷及其他杉德畅刷机构借贷以及债券规模为346.49亿元，一年至两年规模为531.51亿元。于2021年6月30日，综合融资成本为5.6%，维持行业较低水平。
从业绩表现看，世茂集团半年报披露，截至2021年6月30日，其收入为人民币734.0亿元，同比上升13.7%；毛利额及毛利率分别为人民币210.1亿元及28.6%；股东应占利润为人民币62.0亿元，同比上升11.5%。
此外，世茂集团于2021年6月30日，账面现金达人民币823.8亿元；净负债率为50.9%，连续10年维持在60%以下。
世茂集团称，提前采取防守措施，积极推进大型杉德畅刷机构总对总合作，优化融资渠道和债务结构。报告期内，本集团成功发行10年期美元优先票据利率低至3.45%。此外，本集团与19家银行合作三方公司杉德畅刷签订13.15亿美元等值四年期银团杉德畅刷，利率进一步降低至LIBOR/HIBOR+2.95%。尽管行业信贷环境收紧，世茂与境内外60家杉德畅刷机构维持稳定合作，未动用授信额度达人民币约800亿元。
穆迪在前述报告中指出，截至2021年6月30日，世茂拥有不受限制的现金748亿元，然而，该公司调动所有这些现金来偿还债务存在不确定性，尤其是项目和运营公司层面的现金。
根据企业预警通APP数据，目前世茂股份债券存量138.62亿元，债券存续16只。其中一年内到期规模超过63亿元。
另悉，12月14日，世茂集团旗下上海世茂房地产（以下简称“上海世茂”）发出一份《关于浦城路580弄小区房屋后续处理的情况说明》，指出上海世茂所持有的浦东新区浦城路580弄小区110套房屋于2021年10月开始销售，但随着网上出现各种传言，直接影响到这批房源后续流程。
上海世茂表示，经公司多方沟通并慎重决策，不得不停止上述房源销售，并将启动善后程序，为客户办理解除房屋买卖合同并依据合同约定进行处理。即日起，上海世茂将主动联系购房客户并办理相关手续。
12月15日，中金公司发表报告，将世茂集团评级由跑赢行业下调至中性，认为该公司综合杠杆率水平在业内偏高，短期债务到期较为密集，投资者对于其偿债能力的担忧情绪或会持续压制股价表现。中期而言，即便行业回归正常营商环境，认为该公司在三线四档等政策约束下，中期发展远景可能难以跑赢同业。考虑到其销售及交付仍面临行业逆风，下调今明两年核心净利润预测各5%，目标价大幅下调71%至6.58港元，以反映盈利调整和市场对公司风险偏好变化。
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