杉德畅刷整理：直击房企业绩会：弘阳千亿爽约

　　编者按：

　　2020年年报季如约而至，各家房企又到了“总结与展望”的时刻。

　　在经历了2020年上半年的新冠疫情冲击，下半年“三道红线”压身、融资监管环境收紧后，房企的业绩究竟如何？2021年各家又会作何调整？透过一片数字矩阵和高管表态或许能找到答案……

　　“双轮”折戟，“黑马”弘阳千亿爽约，百店落空

　　经历了高管离职潮的弘阳在3月30日召开了线上业绩会，老板曾焕沙携带新晋总裁袁春、执行董事及副总裁雷伟斌、首席财务官孙广平亮相。

　　然而，连年下跌的毛利率、千亿规模的爽约、百店计划的搁浅以及高管团队的瓦解，都为公司高管口中的“稳健增长”打上了问号。

　　毛利率三连降

　　2020年，弘阳实现营收201.6亿元，同比增长32.9%；归母净利润同比增长13.2%至16.61亿元；毛利则同比增长18.2%至45.1亿元。

　　对于毛利的增长，弘阳在年报中直言，“增加原因主要为年内交付项目增多所致。”

　　但在上述指标增长的同时，弘阳2020年的毛利率仍在延续下跌的态势。2020年，弘阳毛利率为22.4%，较2019年的25.1%下跌2.7个百分点。

　　这是弘阳毛利率下跌的第三个年头。2018年，弘阳以“黑马”之姿登陆港交所，公司当年毛利率为31.25%，较2017年的40.6%下跌9.35个百分点;2019年，弘阳毛利率继续下跌6个百分点至25.1%，2020年则继续下跌至22.4%。按弘阳所言，2019年、2020年毛利率的下跌是由于毛利率较高的产品确认收入比例有所下降。

　　有数据显示，在新冠疫情影响下，2020年上半年行业179家样本房企的毛利率中位数同比下跌2.4个百分点至31.3%。而经历了下半年市场复苏的弘阳，毛利率仍远低于上半年的平均水平。

　　“双轮”折戟

　　业务板块来看，2020年，弘阳来自物业销售已确认收入同比增长33.3%至196.16亿元，商业经营业务同比增长22.8%至5.05亿元，酒店经营则同比下降5.3%至3763.2万元。

　　尽管物业销售以及商业经营确认收入有所增长，但二者远未达到弘阳的预期水平。2017年7月，曾焕沙提出“百店千亿”的三年发展规划，即在2020年，弘阳房地产业务要实现千亿销售额，弘阳广场则须开业100座。

　　年报显示，2020年内，弘阳开业了6座弘阳广场，另有9座正在筹备。算上2019年开业的4座，弘阳在建及运营的弘阳广场仅有19座。这一数字与曾焕沙计划的“百店千亿”相差甚远。

　　为了发展商业板块，弘阳于2020年初挖来万达高管沈嘉颖分管商业。彼时，有业内人士称，沈嘉颖团队与其适配性并不高，“万达商业高举高打、一城一广场，而区域房企起家的弘阳并没有强大的品牌背书”。

　　如今，合共19座的弘阳广场似乎正印证了曾焕沙战略失策。除了商业地产目标遥遥无期，弘阳的千亿也未如期而至。2020年，其合约销售额仅为865亿元，距离千亿目标尚有135亿元的差距。

　　不安全的“绿档”

　　“三道红线”来看，截至2020年末，弘阳剔除预收款后资产负债率为69.4%、净负债率为50.3%，现金短债比为1.6倍，步入“绿档”阵营。

　　但弘阳的达标存在较大“水分”。截至2020年，其账面货币资金为185.3亿元，其中受限资金数额为28.6亿元，已质押存款约为32.5亿元。除去受限资金及质押存款，弘阳实际可用的现金数额将大幅缩水至124.2亿元。

　　借款方面，弘阳2020年的借款总额为323.1亿元，其中计息银行合作三方公司杉德畅刷杉德畅刷及其他借款为220.5亿元，优先票据为102.6亿元。以还款期限来看，公司一年内到期的债务数额为114.39亿元。

　　124.2亿元的账面资金勉强能够应付114.39亿元的短期借款，弘阳现金情况显然紧张。

　　另外，弘阳年报中增加的少数股东权益与减少的少数股东利润也颇令外界“看不懂”。

　　2020年，弘阳少数股东权益较2019年的41.59亿元增长近194%至122.23亿元。而公司同期的少数股东的应占利润为1.94亿元，仅较2019年增长约15%。

　　另一方面，弘阳对联营公司的投资为95.73亿元，较2019年的55.84亿元增长71.44%，但同期来自联营公司的利润却较2019年的5.95亿元下跌至5.28亿元。同时，弘阳来自合营企业的利润也由2019年的9772.4万元变为-8503.4万元。

　　增长的少数股东权益与下降的少数股东利润颇为蹊跷。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉记者，“少数股东权益的异常波动经常被作为判断是否存在明股实债的一个指标。整体而言，弘阳地产少数股东权益的大幅增长，或使其难脱明股实债的嫌疑。”

　　世茂：潜心高质量发展 铸就长期价值

　　3月30日，世茂集团控股有限公司（813.HK，下称“世茂”）发布2020年度业绩报告。报告期内，世茂合约销售额3003亿元，同比增长15.5%，增幅持续领跑头部房企；销售均价17536元/每平米，位列TOP 8房企第二；行业排名连续三年稳步上升，晋升至第八。

　　盈利“稳”赢

　　巩固核心优势，聚焦提质增效，盈利稳步提升。报告期内，世茂营业额1353.5亿元，同比增长21.4%；毛利额396.7亿元，同比增长16.2%；毛利率达29.3%，始终维持行业优势；核心利润191.4亿元，同比上升24.9%；股东应占核心利润152.2亿元（包含物业股权处置收益），同比大幅上升45.2%。

　　持续稳定投资收益，不断提升投资者服务水平，为股东及投资者创造长期回报。2020年，世茂全年建议派息1.8港元/股，同比增长24.1%，其中特别股息0.3港元/股；已连续15年持续派息，每股派息额复合增长率约17%，累计派息达351.9亿港元；过去4年，世茂连续以超40%的派息率稳居行业前列。

　　财务“稳”固

　　面对房企“三道红线”、房贷“两道红线”等房地产杉德畅刷调控政策，世茂成功由“黄档”转“绿档”，将各项杉德畅刷风险指数控制在安全线以内：净负债率下降7.1个百分点至50.3%，已连续9年维持在60%以下；资产负债率（扣预收款）68.1%；现金短债比（扣预售监管资金）1.16倍。以充裕的储备额度和优越的资金流动性，为企业应对复杂的经济和杉德畅刷环境及未来发展夯足底气。

　　得益于安全健康的财务管理体系，境内外各大机构均对世茂给予认可。除国际评级机构惠誉维持世茂“BBB-稳定”投资级评级外，穆迪、标普分别上调世茂评级至“Ba1正面”、“BB+正面”，资本市场的长线看好，亦将进一步支撑世茂释放经营红利。

　　供货“稳”足

　　把握拿地窗口，实现精准投资，世茂紧随国家战略方针开疆拓土，深挖核心战略城市群发展红利。截至2020年12月31日，世茂权益前土地储备约8175万平方米，货值约13800亿元，同比增长6%，总项目达434个，遍布核心城市超100个；一二线城市货值占比72%，其中，粤港澳大湾区、长三角及华北区分别增长至3950亿元、3450亿元和2500亿元。

　　先见备仓，土储势能充足。2021年，世茂手握超5500亿元可售货值，其中87%布局于一二线及强三四线城市，75%为提供充裕现金流的住宅类产品，货值充裕且具备结构优势，业态类型与货源周期等亦均显利好。在产品与服务优势的加持下，世茂将策略性调整供货节奏，为土储红利的加速释放及3300亿元销售目标的实现提供强力支撑。

　　两翼“稳”飞

　　2020年，世茂“大飞机战略”全面腾飞。长期主义的战略韧性，以及多元轮动的协同优势，赋予“两翼”加速稳飞的内生动力。报告期内，世茂酒店、商娱、服务三大专业公司冲破疫情的不利影响，实现收入86.3亿元，计划完成率达99%，同比增速33%。

　　世茂服务，开拓资本市场全新征途。2020年10月，世茂服务（873.HK）正式在香港联合交易所主板挂牌上市，成为世茂集团旗下第三家上市公司。凭借规模和品质实力，世茂服务连获多家国际投行一致看好。截至2020年12月31日，世茂服务营业收入50.3亿元，复合年增长率达94%；合约面积2.01亿平方米，复合年增长率达83%。上市仅两个月，世茂服务即与投资者共享收益红利，实现31%派息率。

　　酒店、商业、主题娱乐，发展航道愈发稳实。2020年，世茂酒店全年签约32个项目，以香港东涌世茂喜来登酒店、世茂御榕・武夷度假酒店、武汉江滩世茂凡象酒店等为代表的众多新开酒店，为中国酒店业及城市再添新地标。商业及主题娱乐方面，亚太区首座蓝精灵乐园――上海世茂精灵之城主题乐园蓝精灵主题园区盛大开业，长沙世茂环球杉德畅刷中心、深圳前海世茂大厦如期入市，青岛世茂52+、长沙世茂52+正式开业，加速实现对城市的深度赋能与扎根。

　　责任“稳”行

　　世茂在实现高质量发展的同时，始终积极践行企业社会责任，着力推动和谐社会与绿色环境的可持续发展。

　　绿色赋能方面，世茂获明晟ESG评级从B级提升至BB级别，并纳入恒生国指ESG指数，充分反映世茂在可持续发展领域的成绩。截至2020年底，世茂绿色建筑总面积达6463.58万平米，同比增长28.44%。

　　公益慈善方面，世茂坚持积极投身于文化传承、医疗扶贫、爱港共融、点亮生命等社会公益事业领域。2020年，在抗击疫情的第一时间，世茂捐款3000万港币、捐献防疫口罩超过100万个，为市民的健康安全保驾护航。截至2020年12月31日，世茂公益累计覆盖人数超过2200万，累计捐款金额超17亿元人民币，为成千上万个家庭和个人带去了梦想和希望。

　　功崇惟志，业广惟勤。2020年，世茂战略优势有序释放，稳步实现第四年高质量增长，为用户、投资者和社会创造了更大价值。2021年，世茂仍将一如既往坚守“稳”的主旋律，勤修内功，勇抓机遇，为企业、行业和城市的稳健发展赋能，做时代的参与者、行业的奋进者和责任的担当者。

　　・CIS・

　　新城控股2020年营收大增七成，净利润152亿

　　王晓松：三道红线、集中供地均为行业利好

　　3月29日，新城控股集团召开2020年度业绩发布会。到场的除了新城控股董事长王晓松外，还有董事兼总裁梁志诚、董事兼联席总裁曲德君、高级副总裁兼财务负责人管有冬、董事会秘书陈鹏等。

　　作为新掌门王晓松任职后的第一个完整的报告期，新城控股2020年实现营业收入1454.75亿元，同比增长69.46%，归属于上市公司股东的净利润152.56亿元，同比增长20.56%；报告期末，新城控股总资产达5337.53亿元，同比增长16.37%。

　　稳健发展下，新城控股拟向全体股东每10股派发现金红利20.5元（含税），预计派发的现金红利共计46.33亿元。

　　一张不错的成绩单，可见新城控股2020年由“增量”到“提质”卓有成效。而关于2020年内，房地产行业高度关注的“三道红线”“信贷收紧”“集中供地”等大事件，王晓松更是表达了积极的态度。

　　王晓松表示，“三条红线”管着房企、“杉德畅刷五档”管理管着银行合作三方公司杉德畅刷、集中供地则管着政府，这些政策对于行业来说都是利好，避免行业被过度透支。

　　住宅+商业双驱动

　　夯实双轮驱动基本面

　　年报显示，2020年新城控股实现销售金额2509.63亿元，累计销售面积约2348.85万平方米。据克而瑞数据，新城控股2020年销售金额排名第12位，销售面积位列第10位。

　　2020年初的业绩会上，王晓松曾表态，“新城并不会往收缩的方面走，从推货货值和去化率来看，2500亿是属于比较中性的数据。”

　　在稳中求进的发展基调下，新城控股以区域深耕为运营抓手。

　　2020年，新城控股采取“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的区域深耕标准，进一步提升了天津、江苏、浙江等深耕区域的市场份额。全年，新城控股的住宅开发事业部出现了8个百亿级销售额的地方公司。

　　这样的布局，与新城对行业的竞争现状判断有关。业绩会上，王晓松分析，在当前调控下，行业很难再出现黑马，资源会逐步向头部房企集中与倾斜。未来的竞争比拼的更多的是房企的管理能力。

　　在商业地产领域，经过13年的探索与沉淀，新城控股在享受先发者规模优势的同时，也享受着管理红利。

　　受益于开发运营能力及团队人才优势，截至报告期末，吾悦广场开业面积超940万平方米，平均出租率达99.54%；客流总量达6.55亿人次，同比增长13%；销售总额达319亿元，同比增长20%；会员人数达983万，较2019年末增长73%。

　　这直接带动了新城控股2020年的商业运营总收入增长至57.21亿元，其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.70亿元，超额完成55亿租金的目标，同比上涨超过30%。

　　2020年12月30日，随着温州龙湾吾悦广场开业，新城控股已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目达到100座，仅去年一年就有38座落地开业（含5座委托管理项目），在建拟建的吾悦广场仍有56座。截至2021年3月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到163座，进驻全国122个城市。

　　与行业内其他聚焦商业运营的公司相比，新城的住宅开发业务在具有较高的项目操盘与资金回笼能力；而相比更聚焦住宅开发的公司，新城在商业地产的规模化开发与运营方面则具有一定优势，并且能够以此持续创造稳定的利润。

　　虽然目前来看，商业地产总体的销售额还并非新城控股总体销售额的“大头”，但物业出租及管理的毛利率为70.76%，这将是新城控股一道持续强劲的利润来源。新城控股董事兼联席总裁曲德君在业绩发布会上回答投资者提问时也提及，未来吾悦广场商业管理的毛利率将保持在70%以上。

　　2021年，新城将销售目标定为2600亿元，全年计划新开业吾悦广场30座，全年商业运营总收入目标为85亿元。

　　评级提升

　　持续优化财务指标

　　同样面对“三道红线”的压力，新城控股的步调要比同行从容不少。截至2020年年底，新城控股在手现金624.24亿元，现金短债比2.61倍，完全能够覆盖短期债务，净负债率为35.61%，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为74.12%，经营性现金流连续三年为正。除此之外，新城控股加权平均净资产收益率（ROE）为33.89%，相比同行业而言处于较好水平。

　　2020年，房地产行业融资环境前松后紧，随着“三道红线”的新规出台，融资监管持续收紧。面对融资难度不断攀升的局面，新城控股在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。

　　新城控股在交易所平台先后发行公司债、CMBS和应收账款ABS，募集资金80.94亿元人民币；在中国银行合作三方公司杉德畅刷间市场完成多笔超短期融资债券的发行，共募集资金30亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金8亿美元。2020年，其整体平均融资成本为6.72%。

　　新城颇为亮眼的的财务表现也吸引了国际评级机构的青睐。

　　2020年11月2日，国际评级机构标普宣布，将新城发展和新城控股的评级展望从BB“稳定”上调至BB“正面”。

　　12月4日，惠誉将两家公司的本币及外币发行评级由“BB”上调至“BB+”，评级展望为“稳定”；同时，将新城发展、新城控股及新城环球的高级无抵押债券评级上调至“BB+”。

　　今年1月22日，穆迪宣布将新城发展及其子公司新城控股的企业家族评级（CFR）从“Ba2”调升至“Ba1”，同时，将新城控股现有票据的高级无担保债务评级从“Ba2”调升至“Ba1”，将新城发展现有票据的高级无担保债务评级从“Ba3”调升至“Ba2”，上述评级展望均为“稳定”。

　　针对信用评级问题，新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬在业绩会上表示，2020年新城因稳健的财务表现不断收获了国际评级机构的认可。但短期来看，境内融资仍具有波动性，新城控股将不断优化财务指标，拓宽融资渠道，降低融资成本。

　　・CIS・

　　龙光深耕战略优势凸显：

　　近期增长有保障，远期开发有资源

　　在多数房企销售规模增速下降时，龙光集团(3380.HK)凭借丰厚的可售资源及强大的执行力持续实现了业绩的高速增长。

　　3月26日，龙光披露了2020年业绩。年报显示，全年权益合约销售额约达到1206.9亿元，同比大幅增长32%，超额完成年度1100亿元权益合约销售目标。据第三方研究发布的数据显示， TOP 20房企，权益销售额平均增速约为11.6%，龙光权益销售增速处于领先水平。

　　报告期内，龙光实现营业收入约为710.8亿元，同比增长23.7%。归母核心利润达120.4亿元，同比增长20.1%；毛利率30%，核心利润率17.4%，居于上市房企前列。

　　规模快速扩张的同时，龙光还顺利实现了“三道红线”的达标。截至2020年底，龙光净负债率下降6个百分点至61.4%，剔除预收款后的资产负债率下降6.2个百分点降至69.8%，现金短债比1.8倍，成功跻身“绿档”房企。

　　长三角布局卓有成效

　　龙光城市深耕优势凸显，市场领先和销售超百亿城市增多，市场占有率前五的城市数量占公司布局城市总量比例超40%。一二线城市销售占比连续两年超80%。同时，在布局城市中，其单城平均权益销售额同比增长22%至44.7亿元，行业居前，在深圳、佛山、珠海、南宁、汕头及长三角区域销售均过百亿元。

　　值得一提的是，龙光在长三角区域实现权益合约销售额101.22亿元，进入长三角区域两年时间，龙光便突破了百亿销售额，异地布局获得了明显的成功。

　　2018年，龙光正式了成立上海区域公司，开始向长三角市场进军；2020年，该公司在长三角区域销售额同比增长236%。

　　据龙光集团管理层披露，“在过去一年，我们新进入了上海、南京、宁波、温州等长三角的核心城市，可以说我们在长三角的发展已经进入了新阶段。”

　　过去打下的良好基础，让龙光在面对未来时充满信心。

　　未来3年，龙光权益合约销售目标年均增长20%。安信国际杉德畅刷研报显示，龙光2021年销售目标增长20%，相当于1448亿元，增长率高于同业平均水平。

　　据披露，龙光2021年全年推售货值2400亿元，这意味着，其基本实现60%的权益销售额的去化率水平，便可实现全年目标。

　　高质量土储优势显著

　　龙光集团定下如此高销售增速的底气来自于其优质而充裕的土储。

　　随着各大开发商把目光聚焦在一二线，聚焦在核心、高能级城市，二级市场土拍的利润率越来越薄，不少开发商又开始将注意力转移到城市更新上。而在这条赛道上，龙光集团已处于领先地位。

　　2020年，龙光集团新增68个项目、建筑面积1857万平方米，合计货值3865亿元。

　　具体来看，城市更新项目新增货值达到3003亿元，同比增长78%，其中有91%位于大湾区。

　　“在深莞惠、广佛、珠中，土储面积占比分别是45%、30%、20%，珠江的东岸是最有价值的地方，我们的分布比例是最高的”，龙光集团管理层介绍，“其次是广佛，再次是珠中，这种结构保证了我们未来在粤港澳大湾区龙头地位的持续优势。”

　　截至2020年末，龙光集团的城市更新项目可转化土地储备达到了3278万平方米，货值7100亿元，同比增长77%，净利润率则在15%-20%。

　　据龙光集团方面披露，过去3年，其城市更新项目累计孵化货值超900亿元；预计到2023年城市更新货值翻一倍，未来3年城市更新孵化货值超1500亿元，每年贡献核心利润约20%。

　　转化加速的同时，龙光集团在拓展方面也要加速，“预计到2023年城市更新货值翻一倍”。

　　城市更新项目储备的发力也推动龙光集团粮仓的丰富。截至2020年末，其拥有总土储约7200万平方米，总货值达12322亿元，其中一二线土储占比达93%，大湾区与长三角土储占比合计达85%。

　　从土储结构看，公司土储开发周期较为合理，近期可开发土储面积3922万平方米，土储货值5222亿元，占总货值比例42%，可保障未来3年权益合约销售增长需求。城市更新土储货值7100亿，占比58%。

　　这样充裕的土储形成了“近期增长有保障、远期开发有资源”的良好格局，成为龙光集团未来快速发展的重要引擎。“如果我们一年卖1000万方的话，土储足够我们卖7年。从质量上来讲，平均地货比是32%，从此可以看出，未来这部分土储蕴含的利润是有保障的。”龙光集团管理层如是表示。

　　・CIS・

　　归母净利暴跌97%，禹洲集团遭遇“股债双杀”

　　对很多中小房企而言，“千亿”是一道槛，越过千亿之后他们或许会看到更美的风景。

　　然而禹洲的千亿却是劫难，合约销售额创新高的它也迎来了上市以来的净利润新低。

　　2020年，禹洲以1049.67亿元的合约销售额跻身千亿房企阵营，然而其也迎来牺牲权益冲规模的阵痛。在下半年受唐山疫情以及交楼入账等问题影响，禹洲全年归母净利润由2020年上半年的10.19亿元降至1.17亿元，营收较2019年腰斩，毛利率更是降至个位数。

　　欲“作假”被驳回

　　年报数据显示，2020年禹洲实现营收104.12亿元，较2019年的232.41亿元下跌55.2%；归母净利润同比暴跌96.76%至1.17亿元；毛利则同比下跌92.12%至4.8亿元。

　　《国际杉德畅刷报》记者注意到，截至2020年上半年，禹州的归母净利润数额尚有10.19亿元。这也就意味着，禹州2020年下半年的归母净利润反而倒亏了逾9亿元。

　　按禹洲所言，公司报告期内收入减少主要是由于受新冠肺炎疫情影响，上海的若干物业项目的开发进度及于武汉及唐山的物业交付有所延期，导致收入递延确认。

　　具体来看，2020年，禹洲四大业务板块所得收入较2019年均有所下降，其中跌幅最大的为物业销售业务。该板块业务同期实现收入97.39亿元，较2019年的224.7亿元下跌约56.66%。

　　管理层在会上将业绩大跌归咎于下半年唐山、河北地区的疫情始料未及。另外，精装修的交付失误则将禹洲的业绩又向下拉了一把，“现在很多项目都需精装修完工才可以整体交付，以前有些是可以分批次交付的，毛坯先交再交精装修。但是现在因为当时的合同约定，我们只能精装修完工才能交付”。

　　管理层的言论也验证了日前的传言。

　　3月25日晚间，禹洲披露盈利预警，称公司2020年归母净利润同比暴跌96.76%。受此影响，公司3月26日股价急挫逾14%。彼时，有市场消息称，禹洲下半年利润暴跌与其交楼入账问题有关。

　　据悉，禹洲拟将与另一家内房的合作项目入账列作收入，但因实际未达交楼标准而遭审计师驳回，公司更需重新审核。由于禹洲一向交楼都集中在年底前最后两个月，重新审核牵一发动全身，导致禹洲下半年多个项目无法在截止时间入账。

　　扭曲的毛利率

　　但归根结底，导致收入腰斩与净利润暴跌最核心的原因仍是禹洲跌至个位数的毛利率。用管理层的话说，“2020年整个的毛利率是有点扭曲的。”

　　截至2020年末，禹洲的毛利率为4.61%。该指标2019年同期为26.21%，2020年上半年则为23.4%。

　　对于毛利率暴跌，禹洲在年报中解释称，主要是受到若干项目所在当地的限价政策的影响而导致微薄毛利率情况，以及年内因结转物业(主要位于苏州、扬州及合肥)而释放公允值调整，合共7.39亿元。

　　剔除以上非现金调整后，禹洲2020年的毛利率为18.19%。但这个数字仍远低于行业水平。

　　“如果说单看整体住宅开发的毛利率的话，大约是在27点多。”管理层在业绩会上坦诚，2020年上半年公司将住宅开发物业按照非全资子公司的处理放在了收入里面。但上述操作在年报的审核中行不通，审计师出于并表的要求将这部分业务放在了联营、合营公司里，同时这一块是利润比较高的项目。

　　而由于联营、合营公司中有部分物业开发的低毛利率项目，二者相冲抵，加之合肥项目的亏损等其他因素的叠加便导致了整体毛利率的拉低，“这些项目里面有一些是车位，车位占了大约10个亿，这车位基本上都是没有什么毛利的”。

　　数据显示，截至2020年末，禹洲合营公司的毛利率为21.87%，集团应占盈利为2.07亿元，2019年同期为亏损6349万元。其联营公司的毛利率为5.83%，集团应占盈利较2019年的2.29亿元跌至2337万元。

　　扩张“后遗症”

　　事实上，禹洲如今的困局与公司当初高调冲规模、激进拿地脱不开干系。其管理层在业绩会上直言，“公司在2016年至2018年的高地价项目未来会陆续入市消化，对整体的毛利率依然有影响。”

　　兴业杉德畅刷研报指出，2015年以来，禹洲的新增土地金额占销售金额比例基本保持在50%以上的水平。2020年上半年，禹洲拿地金额占销售金额比例超过70%，高于行业平均水平。

　　如今，以牺牲权益冲规模的阵痛已经显现。

　　管理层在会上坦言“过往三年冲规模牺牲了权益，在报表层面确实未来还要承受一定的阵痛。经过2020年的这一次影响，我们已经知道问题的存在，未来还是会力争把这个局面扭转过来。”

　　业绩“一言难尽”的同时，禹洲的债务仍在攀升。截至2020年，禹洲的净负债率同比上升15.63个百分点至85.8%。公司同期流动负债总额同比增长26.94%至950.16亿元，其中公司债券、优先票据及计息银行合作三方公司杉德畅刷杉德畅刷总额达到188.84亿元。