本报记者郭阳琛刘颂辉昆山报道
商业项目“售后包租”，在全国“百强县之首”昆山屡禁不止。尽管该模式早已被国家多份法规、文件划入“黑名单”，但类似的剧情却一次次在这片土地上上演。
《中国经营报》记者在裁判文书网输入“售后包租”“昆山”等关键词，截至2021年2月25日，共搜索到393个结果。也就是说，在过去的7年时间，仅进入司法程序的“售后包租”案件便有近400起。
冰冷的数字背后，留下的只有一个个人气惨淡或者烂尾的商业项目，以及成千上万无声叹息的投资人。
对此，记者致电致函昆山市市监局、住建局等多个相关部门。昆山市市监局一负责人明确表示，涉及“售后包租”问题一般由住建部门监管；昆山市住建局相关负责人则表示，“已将相关问题上报给相关领导和宣传部，因涉及敏感问题，暂不便接受采访。”
从未实现的包租承诺
港龙城承诺将自持60%共担风险，并且售后包租15年，年租金8%~10%，但数千名业主一直未能如期收到相应租金。
5年前，昆山当地人郑丽（化名）花费30万元，在昆山港龙城市商业广场（以下简称“港龙城”）购买了一间不到20平方米的小商铺。
但让她意想不到的是，这笔本想着“包赚不赔”的投资仍未能带来一分钱回报。
2013年7月，位于昆山市周市镇S339国道附近的港龙城举办了奠基仪式。此前，港龙控股在此已布局港龙喜临门、恒龙机电五金城、昆山港龙财智国际等多个商业项目。
奠基仪式当天好生热闹。据业主回忆，昆山市和周市镇有关领导也亲自为港龙城剪彩。中国商品交易市场理事会理事长、国家工商总局原副局长李建中还在现场致辞中表示，港龙城的奠基开工，对提升昆山城市商业功能、加快推动昆山北部城市副中心和昆山商贸城的发展都具有十分重要的意义。
正是有了地方政府的站台，加之港龙城的高收益保证，2014年、2015年两年，陆续有1000多名业主购买了港龙城的商铺。“那时港龙城声称已有众多一线品牌入驻，入驻率高达80%，同时公司会自持60%共担风险，并承诺售后包租15年，年租金8%~10%。”郑丽说。
记者获得的一份《委托经营管理协议》显示，委托期限从2016年6月30日起15年。为保障商场兴旺，业主须同意无偿提供开业前两年的使用权，产生租金用于统一招商、经营管理以此培育商场。3~15年的商铺实际租赁收入的90%归业主所有，剩余10%则属于商场。
但港龙城并未如期开业，直到2017年10月才“姗姗来迟”。少数获得租金的业主，也因港龙城与商家签订阴阳合同以及超高的物业管理费，只能获得微小收益。
例如，2018年7~12月，“初见书房”商户向经营管理方缴纳的租金只有3625.64元，但物业管理费却高达59220元。“这种变相以物业管理费代替租金的做法，让我们的租金收益严重低于正常市场标准，几十万乃至上百万元的投资就这样打水漂了。”郑丽说。
为此，2019年以来，郑丽和其他业主多次向昆山市、周市镇人民政府信访。彼时，周市镇仅回复，我镇已成立工作专班，与开发商沟通搭建协商平台，积极接待业主，协助筹备成立业主委员会。
“这类案件中，很多开发商实际上都是一个个小项目公司，负债承受能力、资金能力其实并不是很大。一旦出了问题，往往就会‘甩锅’。”北京金诉律师事务所主任、北京市法学会不动产法研究会理事王玉臣告诉记者，一般项目公司都是有限责任公司，就算破产了，股东依旧可以“逍遥快活”。
近400例诉讼
换言之，7年已有近400例相关诉讼。
一个采用“售后包租”模式的商业项目，从宣传销售到业主发现受骗，时间周期往往长达6~10年，单个项目涉及的受害者数目庞大，少则数千人，多则上万人。
尽管各级监管部门纷纷禁止“售后包租”，但相似的场景却在昆山不断上演。裁判文书网显示，从2015年开始，共有393份涉及昆山“售后包租”的裁判文书。换言之，7年已有近400例相关诉讼。
记者现场走访港龙城发现，整个商场大门紧闭，黑压压的一片，除了五星电器和一家影院仍在营业，5层项目其余大部分均处于封闭状态。临街关闭的店铺内凌乱不堪，遍地都是破碎的花盆、破旧的桌椅和建筑垃圾。记者所在的1小时内，仅有寥寥数名顾客到访。
项目运营方昆山港龙城商业广场经营管理有限公司一工作人员表示，港龙城计划改为专门的家居卖场，之后会委托给上海的一家企业管理运营，预计2022年才能整改到位。
昔日“明星项目”昆山美吉特灯都亦是如此。这个对外宣称总投资100亿元的江苏省重点项目，由昆山市陆家镇招商引资而来，广告宣传单吸引了江苏、安徽、上海、广西、浙江、四川等地的客户前来抢购。据媒体报道，该项目仅合同便有26版。
但通过“售后包租”模式分销给数千名业主后，昆山美吉特灯都很快陷入烂尾。2016年1月，中科建飞投资控股集团有限公司花费3亿元以全资控股的姿态“接盘”。但收购后，拖欠租金情况并未解决，项目运营也变得更加混乱，而“中科系”企业目前也陷入债务黑洞。
北京房地产商会会长黎乃超则表示，相比住宅项目，商业项目土地和运作成本较低，很多想要涉房的企业往往会选择商业起步。但这些项目大多位置较差甚至在工业园区内，因此只能分割成小户型并采取包租形式。“这种模式尤其在江浙一带较为常见，朋友套朋友、亲戚套亲戚，集体购买这些违规的房子。”
“核心还是在于收益率。”上海市光明律师事务所律师付永生指出，“售后包租”模式在20世纪90年代由欧美发达国家传入国内，但在欧美国家承诺的租金回报率往往只有3%~5%，而国内很多开发商宣传租金回报率能超过10%，这就算在上海最核心的地段也并非很容易达到。
与此同时，在处理“售后包租”项目时，政府行政监管也存在诸多漏洞。
例如，直到2020年11月27日，昆山市市监局才认定港龙城“发布虚假广告单”，罚款1.68万元，而这距离港龙城开始销售已过去7年时间。
针对超高物业管理费，昆山市市监局的一份处理结果通知书（昆市监处通字[2019]G08365052）显示，港龙城收取的综合管理费为30元/平方米/月，包括前期物业备案时物业管理费用7元/平方米/月，其余23元为商场策划制作费及日常管理开办费用。“但公司对外收取费用开具收据均为物业管理费，物业费调查处理职能不在我局，我局只做基础调查。”
王玉臣直言，现在的市监局应包括以往的工商局和物价局等多个单位，对超高物业费问题应当有一定的监管职责。“行政监管一方面难在定性，某些地方也有很强的地方保护主义；另一方面，由于处罚额度一般很低，开发商违法成本并不高。”
经济强县发展之惑
常住人口流失、实体商业滑坡以及地方政府规划不当，也是造成昆山众多“售后包租”商业项目烂尾或人气惨淡的客观原因。
“这几年昆山的人口显而易见少了很多，早晚高峰也没那么堵了，你看公交车站还有人吗？”昆山当地人李然（化名）笑着对记者说道。
近年来，随着昆山加快产业转型升级，许多外来人口也跟着外迁。与此同时，由于城市化程度相对较高，商业项目如“雨后春笋”，然而，扎堆的商业地产项目并不都具有很好的人气。
昆山市统计局数据显示，2018~2020年10月，昆山实现社会消费品零售总额分别为1021.77亿元、1391.72亿元和1146.23亿元，同比增长8.5%、5.8%和1.6%，增速明显放缓。
对此，昆山官方将其归咎于实体零售，尤其是大型超市和百货店的“全面下滑”。2018年，昆山市线上零售业中的9类有店铺零售全线下滑，合计实现零售额237.57亿元，同比下降6.6%，大型超市和百货店同比分别下降19.1%和8.3%。
到了2019年，下滑趋势并未停止。线上零售业中，昆山所有有店铺零售均为负增长，零售额合计比上年下降5.7%。其中，厂家直销中心、购物中心、超市、百货店降幅都在两位数，降幅最大的超过30%。
而2020年1~3月，昆山市有店铺零售合计比上年同期下降17.9%，百货店、专卖店、超市分别比上年同期下降37.1%、36.1%和31.8%。
昆山市统计局在《2020年一季度昆山消费品市场运行分析》中直言，社零额增速的下降并不能完全归因于疫情因素。“近两年，我市社零额增速基本处于逐步放缓的趋势中，除几家电商外，几乎没有其他较为有力的支撑，在我市社零额中占比较大的汽车零售、百货零售降幅一直较大，阻碍社零额的增长。”
除了常住人口流失和实体商业滑坡，地方政府对于商业业态的规划和布局也是问题的根源之一。
黎乃超认为，一方面，在昆山这类城市，位置比较偏僻或是在开发区、乡镇的项目往往缺乏商业氛围；另一方面，很多地方政府在土地推出时盲目地要求商业要占较重的比例，造成商业大量的积压，当地人口也无法支撑如此巨大的商业规模。
在郑丽和众多港龙城业主看来，当地政府在一路之隔批复万达广场进行重复业态建设，间接加速了港龙城的衰落。“在港龙城开业半年左右，万达广场也开业了。也是从那时起，港龙城出租率从60%~70%一路下滑，很多租户都陆续搬到了万达广场。”
一名在港龙城内经营店铺多年的店家告诉记者，万达广场与港龙城相隔的S339国道车流量较大，而居民社区基本聚集在万达广场一侧，港龙城周边则大多是工厂和建材市场，很少有人愿意舍近求远。
“2019年底就说会引入新的运营商重新打造新的港龙城，但直到现在还是没有任何音讯。”如今，郑丽每天睡前都会打开业主群，了解港龙城的最新动态，但始终没有她期待的惊喜发生。一座昆山港龙城，将郑丽和千余人串联在一起，而他们能做的似乎只剩下等待。
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