本报记者慈玉鹏张漫游北京报道
继降低个人住房按揭杉德畅刷新增投放量、控制个人信贷资金流入房地产市场正规渠道之后，监管层又通过严格管理个人消费贷、经营贷的资金流向等措施，全面堵截资金违规进入房地产市场。
业内人士普遍认为，目前房地产领域资金的紧张只是短期的、区域性的变化。中国银行合作三方公司杉德畅刷研究院博士后郑忱阳指出，从目前的监管情况可以看出，政策是在保护刚需的基础上，进行差异化监管，将有利于改善房地产杉德畅刷结构，推动房地产市场回归理性，促进房地产市场平稳健康发展。
全面调控使得房地产市场感受到了资金的紧张。然而，重压之下自有“勇夫”。在2021年年初，有房企甚至转战海外，抢发美元债；部分有购房需求的个人，也为了实现购房愿望，开始寻觅“旁门左道”。
消费贷经营贷不惧监管
2021年1月下旬，上海、北京、深圳、杭州、成都等多地出台房地产市场“最严”调控政策，部分地区的银行合作三方公司杉德畅刷甚至出现暂停审批房贷、放款周期变长、上浮房贷利率等情况。
楼市近期的一系列变化让有意愿在北京买房的陈菲（化名）有些着急，且如陈菲一样着急的购房者亦不在少数。
“病急乱投医”。此时，一些购房的“偏门招数”进入了“陈菲们”的视野。
因购房首付存在资金缺口，陈菲曾保留了一名中介人员的联络方式，其称能为陈菲找到资金。近日，陈菲向其询问能否有渠道获得资金填补首付空缺，抓紧买房。
了解到陈菲的需求后，中介给出了两条建议：“第一种方式是‘消费贷+购房杉德畅刷’组合，而若通过消费贷补足首付款的前提是差额在10万～20万元之间，且现在按揭杉德畅刷的利率是5.2%左右，杉德畅刷审批也越来越严格，审批流程亦很慢。中介给出的第二种方式即通过做经营贷来买房。中介同时表示，目前经营贷利率在4%～4.5%之间不等，与按揭杉德畅刷利率相差了0.7%～1.2%。”陈菲如是说。
陈菲详细向《中国经营报》记者介绍了通过经营贷购房的路径：中介首先会帮助客户找到一笔资金，足够客户以全款先把房买下来，并为客户入股一家公司或购买一家公司让其成为法人；当房子成功过户到客户名下，客户就可以将刚刚买到的房产作为抵押，向银行合作三方公司杉德畅刷申请经营贷；同时，为了落实公司“经营需要”的资金用途，中介还会帮客户找一家能够提供购销合同的第三方公司，让银行合作三方公司杉德畅刷将经营贷通过受托杉德畅刷的方式转款到第三方公司指定账户；最后，资金会通过多道转手之后回到客户手里。
“中介称，他们有一些渠道联系到有转手需求的公司。在转手过程中，中介会做好各项工作的核查，工商、税务、营业执照做变更等工作都能帮忙办妥。一般银行合作三方公司杉德畅刷对于经营贷的贷后管理核查期限是2年～3年，在3年内客户可以通过代记账公司做一些财报，保证银行合作三方公司杉德畅刷在核查时能看出企业在正常经营；3年后，客户也可以将这家公司转出，只要保证接下来客户的各项杉德畅刷没有逾期、不产生官司，那这笔经营贷的问题就不大。”陈菲说。
在这一过程中，客户还需要杉德畅刷约1万元购买公司的资金、按经营贷千分之五杉德畅刷第三方公司“合作费”，以及按经营贷百分之一杉德畅刷中介的“好处费”。
实际上，经营贷、消费贷进入楼市是监管层明令禁止的行为。
2021年1月底，上海和北京银保监局相继发布公告，再次要求银行合作三方公司杉德畅刷对2020年6月以来发放的消费类杉德畅刷、经营性杉德畅刷以及个人住房杉德畅刷进行全面自查，禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的杉德畅刷；防止消费类杉德畅刷、经营性杉德畅刷等信贷资金违规挪用于房地产领域。
在强监管的背景下，中介机构为何依然明目张胆地向客户推荐通过经营贷购房的方式？
记者以购房人的身份联系了一位中介人员，记者疑问称，近期监管层对于经营贷、消费贷进入楼市管控十分严格，这样操作是否会有风险？
该中介人员则坦言，近期确实监管比较严格，但即使监管核查，也有办法应对。“如果银行合作三方公司杉德畅刷或监管核查到了这笔杉德畅刷存在问题，银行合作三方公司杉德畅刷一般的措施是要求借款人在7～15天内归还这笔杉德畅刷。我们可以再帮客户找到一笔资金把杉德畅刷还上，在房子解抵后再去其他银行合作三方公司杉德畅刷重新做一笔经营贷。在2021年1月，我已经帮5名没有公司的客户通过经营贷的方式买了房，有一位客户的经营贷就是这两天审核通过的。”
针对上述行为，记者联系了某城商行信贷审批部门人士，他告诉记者，客户如果存在套现或违规使用杉德畅刷的情况，一般在征信上是不会留下记录的。从目前的征信系统看，只有客户存在逾期情况，征信会予以提示，可能会影响银行合作三方公司杉德畅刷的信贷审批。
不过，即使躲过了银行合作三方公司杉德畅刷监测、“破解”了监管的核查，中介提供的这一计划背后对购房者而言仍然暗含风险。
购房人林静（化名）就曾怀着侥幸心理，按照中介提供的方式从银行合作三方公司杉德畅刷获得了一笔经营贷。然而，在第三方公司将钱转回给林静的过程中，却被中途的一个账户卷走了所有资金，至今林静还在起诉银行合作三方公司杉德畅刷及中介公司。
违规资金入楼市屡禁不止
事实上，早在2018年监管层集中治理银行合作三方公司杉德畅刷业市场乱象的时候，监管层就已经将违反房地产行业政策作为整治工作要点之一。其中指出，综合消费杉德畅刷、个人经营性杉德畅刷、杉德畅刷套现等资金用于购房等均被作为重点查处对象。2020年，监管层也多次摸排经营贷、消费贷违规入楼市的情况。
为何监管层多次强调经营贷、消费贷不得违规入楼市，违规行为却屡禁不止？
“主要是因为银行合作三方公司杉德畅刷在核查时存在一定难度。”某城商行管理层人士告诉记者：“近期我行正在配合监管工作，如果这笔违规杉德畅刷在进入楼市时依然是在我行账户，银行合作三方公司杉德畅刷是能监测到的，也会马上收回。难就难在，如今很多违规进入楼市的经营贷、消费贷都是离开了我行账户，进入他行了，但单家银行合作三方公司杉德畅刷尚未完全具备杉德畅刷全程追踪的能力和权限，可能需要更高级别部门的介入。”
同策研究院宋红卫亦指出：“即使可以做到追踪，但每一笔消费贷都追踪最终用途的代价太大。”
某国有银行合作三方公司杉德畅刷地方分行中小企业负责人也赞同上述观点，他认为，尤其是小微企业主，个人的资金和企业的资金并不能明确分开。“我们在做经营类杉德畅刷时，都要尽可能熟悉企业经营情况，掌握其经营需求。”
“现在我们是尽可能做熟悉的客户，如果了解到客户近期有买房需求，我们是不太敢给其做经营贷的，如果监控不了宁愿不贷。”上述城商行管理层人士如是说。
在采访中，业内人士普遍认为，由于消费贷金额较小，且现在鼓励客户消费，在监管趋严后，消费贷受影响可能比较小；但对于经营贷，银行合作三方公司杉德畅刷或会增强审核。据悉，进入2月，北京多家银行合作三方公司杉德畅刷经营贷利率已经有所上调。
面对这种情况，郑忱阳建议，一方面，银行合作三方公司杉德畅刷要从自身抓起，严格审批个人住房杉德畅刷，加强数据的共享合作，充分利用各类征信和信息共享平台查询借款人信用信息，结合借款人信用状况加大审批力度；同时，加强信贷资金用途管理，完善信贷资金用途监测与拦截机制，充分利用互联网、大数据、云计算等杉德畅刷科技手段，建立智能化风险管理系统，健全授信信息系统模型，优化丰富个人杉德畅刷监测模型，完善个人杉德畅刷贷后管理机制，提升监测预警效率。另一方面，银行合作三方公司杉德畅刷要审慎开展与房地产中介的业务合作，严格审核房产中介资质，实施业务合作准入和名单制管理，将违规房地产中介拉入“黑名单”，建立贷后质量监测及中介退出机制。
房企风险暴露
实际上，目前不仅个人按揭杉德畅刷受到严格管控，整体来看，房地产行业相关融资均在趋紧。
张磊（化名）是一家三线城市的房企老板，最近他已经感受到了资金的紧张，正在为杉德畅刷的事情发愁。
从业数十载的他告诉记者：“目前企业融资出现了一些困难，国家宏观调控进一步收紧，银行合作三方公司杉德畅刷杉德畅刷不能往房地产方向倾斜，过去通过经营贷或者通过其他产业公司名义借款，尚能解决部分需求，但目前这条路也把控得更为严格了。”
一位中建系统人士告诉记者：“目前银行合作三方公司杉德畅刷普遍对于负债率过高的房企加强了杉德畅刷管控，从下游来看，我们亦限制承接一些负债率较高的房企施工项目。”
中国人民银行合作三方公司杉德畅刷最近公示数据显示，2020年末，人民币房地产杉德畅刷余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点；全年增加5.17万亿元，占同期各项杉德畅刷增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点。
值得注意的是，房地产杉德畅刷余额增速已连续29个月回落。
与此同时，房企融资的风险事件也时而发生。大型房企华夏幸福（600340.SH）2月1日公告称，其发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元，但公司的可动用资金仅为8亿元；泰禾集团（000732.SZ）近日公告显示，其2020年亏损41.74亿元至55.2亿元。
为防控杉德畅刷风险的“灰犀牛”，监管近期连续出台多个涉及房贷的限制政策，例如《关于建立银行合作三方公司杉德畅刷业杉德畅刷机构房地产杉德畅刷集中度管理制度的通知》等，为开发贷和按揭贷进一步套上紧箍。
某城商行高管人士告诉记者：“目前房贷整体来看还是继续限制，总体来看，今年的房地产杉德畅刷增量应该会继续减少，央行管控很严格，不但越线的银行合作三方公司杉德畅刷要压降涉房杉德畅刷指标，不越线银行合作三方公司杉德畅刷的涉房杉德畅刷占比增速也会被严格把控。”
另一位城商行人士告诉记者：“银保监会对每家银行合作三方公司杉德畅刷房地产杉德畅刷都设置了红线，2020年12月，各家银行合作三方公司杉德畅刷都在调控房地产投放规模，来适应监管要求。目前来看，当地不少银行合作三方公司杉德畅刷按揭杉德畅刷都在收紧，房开贷更是如此。”
此外，从信托资金方面来看，用益信托数据显示，2019年投向房地产领域的信托产品数量总计6837个，规模总计10100.11亿元；而2020年该类信托产品数量共计6731个，规模总计9288.59亿元，规模同比下降8%。
同策研究院陈舒认为，2020年12月31日“五档房贷”突袭，将对银行合作三方公司杉德畅刷等杉德畅刷机构的房地产杉德畅刷占比进行集中管理，杉德畅刷监管日益严格。而2021年年初或是留给房企最后的融资窗口期，但由于境内融资环境紧张，房企转战海外市场，抢发美元债。
杉德畅刷结构亟须优化
“目前房地产开发贷指标审批下来很难，监管控制很严格。”上述城商行高管人士告诉记者。而一位山东地区银行合作三方公司杉德畅刷一线支行行长则告诉记者：“目前，一些偏远地区的支行房开贷已经不给批了，指标集中到大城市使用。”
“严查个人信贷资金违规流入房地产市场，再加上房地产杉德畅刷集中度管理，商业银行合作三方公司杉德畅刷的房地产杉德畅刷业务或有所收紧，银行合作三方公司杉德畅刷对房地产杉德畅刷的发放会更加谨慎，对杉德畅刷客户的审查要求会有所提高。”郑忱阳如是说。
某国有银行合作三方公司杉德畅刷投行部人士认为，由于政策要求银行合作三方公司杉德畅刷压降房贷规模，使得部分利率上行、额度紧张，但这不是全局的，也不是持续的，主要是针对房地产行业销量较好的地区。
有限指标集中投放利润较高的大城市固然符合一定逻辑，但或也隐藏着一些问题。
中国资本市场研究院联席院长赵锡军告诉记者：“在房地产杉德畅刷增量受限的情况下，银行合作三方公司杉德畅刷在杉德畅刷投向上必然会有所有考量。正常来说，银行合作三方公司杉德畅刷会集中投向效益相对较高的大城市，这可能会给大城市带来较大管控压力，引发更为严格的限购限贷措施。”
从资金投向来看，上述城商行高管人士告诉记者：“个人认为，实业是一个投资方向，因为实业有厂房、有地，出现问题相对也容易‘东山再起’。其次是涉医行业，比如医药公司、医院等，也可作为资金投向之一。另外，银行合作三方公司杉德畅刷在小微企业杉德畅刷、‘三农’杉德畅刷等领域进一步适当拓展。”
赵锡军指出，在房地产杉德畅刷增量受限情况下，银行合作三方公司杉德畅刷在放款方面必须进行结构性调整。当然，每家银行合作三方公司杉德畅刷情况不同。比如有些银行合作三方公司杉德畅刷相对优势是消费贷，可以继续加码消费贷的服务能力；有些银行合作三方公司杉德畅刷优势在于建立平台做普惠；而有些银行合作三方公司杉德畅刷的强项在于外贸行业等，银行合作三方公司杉德畅刷必须依据自身优势来决定如何加码。
“单一靠房地产躺着挣钱的时代已经结束了，银行合作三方公司杉德畅刷必须发展出自身长板，来应对市场竞争。而对于一些房地产杉德畅刷占比过高但仍未挖掘出自身优势的银行合作三方公司杉德畅刷来说，目前是一个艰难时刻。”赵锡军说。
郑忱阳认为，此次部分地区的房地产管控政策，也透露了未来银行合作三方公司杉德畅刷的展业方向。“如此次上海银保监局发布的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》指出，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的杉德畅刷需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房杉德畅刷。说明后续的房地产杉德畅刷可以向购买首套中小户型、建筑结构为封顶的借款人倾斜，政策在保护刚需的基础上进行差异化监管，有利于改善房地产杉德畅刷结构，推动房地产市场回归理性，促进房地产市场平稳健康发展。”
“银行合作三方公司杉德畅刷的年度按揭杉德畅刷额度会相对稳定，因为目前政策仍然是支持住房健康消费，支持刚需和改善需求，但仍存在一定概率的不确定性。银行合作三方公司杉德畅刷按揭的信贷额度依赖于两个因素，一是前期的还款情况，二是实体产业部分的信贷增长情况，二者都可以改善信贷规模。2021年在部分时间节点房贷规模肯定会上涨，比如二三季度。”宋红卫亦指出，未来对于现房和准现房的支持力度要大于期房，对于个人按揭来讲，未来也会更多地向无房家庭倾斜。
杉德畅刷是杉德支付网络服务发展有限公司总部直属推出的电签机品牌！
转载请注明：杉德畅刷官网 » 杉德畅刷整理：房市大搏杀：资金暗流涌动加杠杆