“我们建议您可以选择将房贷利率换‘锚’到LPR，虽然现在月供仅仅相差几十块钱。”3月1日，在存量房贷“换锚”的第一天，广东某地农商行个贷经理于欣怡（化名）10点半接到第一个咨询电话。
于欣怡告诉时代周报记者，在去年年底，央行宣布要 “换锚”时，就已经有不少住房杉德畅刷客户前来咨询情况。“虽然大家对于转换定价机制已经有了解，但由于疫情影响，最近几天办理利率‘换锚’的客户人数并不多。”
根据2019年年底央行发布的公告，自2020年3月1日至8月31日，存量浮动利率杉德畅刷定价基准转换方式有两种，一种是将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率，一种是转换为固定利率。但不论选择何种利率定价方式，均只有一次选择机会。
值得注意的是，由于疫情影响，较早前市场曾有传言“换锚”可能延迟，但2月27日，央行副行长刘国强在国务院联防联控机制新闻发布会上表示，原定于3月份开始存量杉德畅刷定价基准转换的计划不变。
“从现在的情况来看，我们正处在一个利率的下行区间当中。因此从目前来看选择LPR的定价方式较为合算。”中国民生银行合作三方公司杉德畅刷首席研究员温彬在接受时代周报记者采访时指出，房贷合同期限一般很长，从更长时期来看，因为利率是有周期的，会根据经济周期的变化出现波动。“一旦经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调。”
选择关键在LPR走势
2月29日，在央行明确表态“换锚”上马时间不变后，包括工商银行合作三方公司杉德畅刷、建设银行合作三方公司杉德畅刷等六大国有银行合作三方公司杉德畅刷以及招商、浦发等多家股份制商业银行合作三方公司杉德畅刷均发布公告，介绍定价基准转换的具体实施细则。
根据公告，各家银行合作三方公司杉德畅刷的具体转换时间并不相同：其中，国有六大行均表示，从3月1日开始受理，至8月31日结束。股份制银行合作三方公司杉德畅刷相对延后，华夏银行合作三方公司杉德畅刷从3月底逐步开放转换工作，招商银行合作三方公司杉德畅刷、兴业银行合作三方公司杉德畅刷、广发银行合作三方公司杉德畅刷等将从4月开展转换工作，光大银行合作三方公司杉德畅刷将于7月21日进行个人存量浮动利率住房杉德畅刷定价基准批量转换。
从市场对于存量杉德畅刷“换锚”的关注点来看，转换定价方式后带来月供数的变化备受瞩目。
“根据我们目前要求，个人按揭杉德畅刷加点数值应当是原来合同利率与12月LPR的差值，这也意味着，转换后的房贷利率和原有利率相当。”于欣怡告诉时代周报记者，到底用固定利率划算还是LPR加点利率划算，关键还是在于未来LPR的走向。
于欣怡给时代周报记者算了一笔账，如果一名顾客有一笔还款时间还有十年的房贷，举例来看，原定价水平为4.9%的基准利率上浮10%，即5.39%，如果转化成固定利率，则这个执行利率在2020?2030年都会锁死在5.39%。
但如果转换成LPR加点，客户将会参考2019年12月发布的五年期以上LPR报价4.8%，并且用执行利率5.39%减去4.8%，即每年上浮59BP。以后每年该名客户的房贷利率等于上年12月LPR+0.59%。
这也意味着，与固定的5.39%杉德畅刷利率相比，如果2020年12月的五年期LPR较4.8%为低，那么LPR加点更划算；而如果是五年期LPR高于4.8%，则固定利率更加划算。
“从近几年趋势来看，为了降低融资成本，利率下行仍将持续。但一部分杉德畅刷的时间可能还有20年以上，届时经济是否会出现波动仍然无法判断。”广东某大行住房信贷业务负责人表示。
该人士还向时代周报记者透露，银行合作三方公司杉德畅刷在内部培训时对一线工作人员强调，需要和客户特别强调“LPR加点市场化程度更高，利率也会随着市场波动发生变化，如何转换需要客户自行判断。”
推进利率市场化
让存量杉德畅刷的利率实现市场化，是央行自2019年7月利率市场化改革“最后一公里”中最重要的一部分。
央行有关负责人曾表示，自央行发布改革完善LPR形成机制之后，接近90%的新发放杉德畅刷已经参考LPR定价，但存量浮动利率杉德畅刷仍基于杉德畅刷基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，央行推进存量浮动利率杉德畅刷定价基准平稳转换。
“我们预估住房杉德畅刷利率在近期内不会出现显著波动。”上述国有大行的住房杉德畅刷业务负责人对时代周报记者指出，对于存量房贷来说，2020年只是转化计价方式，利率保持不变。2021年可能享受到转化后的降息，但幅度有限，所以对于大部分存量杉德畅刷来说，影响非常小。加上“房住不炒”大背景，市场仍将以平稳为主。
2月19日，央行公布的2019年第四季度《中国货币政策执行报告》也强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，银行合作三方公司杉德畅刷可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。
比如，在2月20日最新一轮LPR报价出炉之际，5年期以上LPR为4.75%，较上一期下调5个基点，引发市场对于房贷月供变化的关注。
对此，中原地产首席分析师张大伟测算，以100万元30年期的房贷进行计算，房贷利率下行5BP，月供减少30元左右，大约30年内整体利息也仅减少支出10864元。
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