本报记者 王丽新
年底将至，为了完成销售目标，加快资金回流速度，大牌房企已在打折促销，中小房企受限于资金链压力已经开始甩卖项目。融资渠道的紧缩和市场的低迷，让房企不得不主动收缩投资战线，并力争向销售端要现金。
“说到房地产的融资，很多业内人士可能都有类似感受，近两年的融资渠道管控总体趋严了，从各个来源获得资金的挑战性和难度加大。”日前，在由华夏时报主办的稳・变・进 2019年华夏房地产投融资高峰论坛上，建银国际董事总经理曾粤晖表示，据不完全统计，截至今年10月份，合同销售金额接近或者超过千亿元的房企已经有30家左右，而几家头部企业更是早在两三年前已跨入5000亿元以上的量级，由此产生的巨大资金需求为之前任何时候所无法比拟。
融资渠道收紧是大趋势
“通常来讲，房企开发资金主要来源有自筹、境内外各种产品融资，以及来自其他各具特色的资金渠道。年期方面有短、中、长期；从项目维度看，为前期拿地，多通过信托、资管等非标融资；中期开发有开发贷、供应链杉德畅刷产品助力；后期销售运营，有住房按揭杉德畅刷等传统方式；此外，商业地产还会有经营性物业抵押杉德畅刷等融资选项。”曾粤晖表示，从公司维度来看，IPO上市、基金、短中长期公私募债券、定向工具、资产杉德畅刷化等都是可以采用的手段和方式。
有房企主管融资的管理层人士向《杉德畅刷日报》透露，今年以来，但凡能用到的融资渠道，所有的融资工具，企业都会有所准备。“只要窗口期能利用上，我们都会主动去利用，获取资金输血。即使利率较高，也会选择借款。”
在三盛地产集团常务副总裁冯辉明看来，房地产融资环境体现在三个方面。“资本市场确实收缩了，发债、各种窗口目前阶段性关闭了，但还是有一些机会存在；在上半年，后端质押局部还可以做，但目前看，一些信托机构现在压力已经很大，总体来讲会更紧；在按揭杉德畅刷方面，上半年不会体会到按揭方面会有控制，但9月底或者10月底已进行控制，银行合作三方公司杉德畅刷要降到一定的比例。所以，整体来看，房地产行业融资渠道收紧是大趋势。”
“市场每年都会发生一些新的变化，今年整个房地产行业运营情况也出现了一些新的变化，杉德畅刷监管政策也提出了新的要求。总体来说这两年，尤其是今年以来对于房地产业务合规等杉德畅刷监管政策要求越来越严，风险管控要求越来越高，作为投向地产主要的资金渠道之一，信托业面临着新的转型与定位要求。”四川信托副总裁马振邦在上述峰会上表示，从企业角度来说，我们在一线拓展业务中更多地会关注企业的经营风险，关注现金流。在整体风险可控的环境下杠杆率一定要降下来，总体来说，把合规与风险管控放在第一位，这就是切身的感受。
现金流管理是重中之重
事实上，在降杠杆的大势下，企业面临资金压力之际，都开始越发重视现金流管理。在这一年的接触中，不少房企高管都曾向《杉德畅刷日报》记者表示，今年最看重的财务指标是经营现金流，重中之重是对现金流的管理，全集团都在尽力提升销售回款率。
“行业收跟放基本上是常态化的，而且收跟放的时间性周期会更短。”冯辉明表示，在这种情况下，要把经营节奏、投资节奏、融资节奏做好。在经营现金流把控方面，严格遵从内部的管控，要降低风险、降低流动的风险，做动态的压力测试和动态的资金管理。虽然每个企业可能都不一样，但是把握好你的节奏，就能在冬天看到春天的机会。
无独有偶，在弘阳集团董事长助理、资金管理中心总经理韩存磊看来， 随着目前市场监管日益严苛，加之新监管杠杆政策的出台，致使现在资本市场上所有企业资金压力都非常大。在此背景下，规模较大或是增速较快的公司，首先要往高质量，稳步增长的方向努力，在相对比较成熟的发展行业中做深耕，聚焦主业，不太建议多元化太宽泛的发展；其次，必须在内生方面控制好成本，加快现金流回流，现金流安全是重中之重，是企业生存与发展的保证。
“任何行业做好现金流管理都非常重要，尤其是地产行业，对资金依赖度高，对融资依赖度更高，同时也一定要做好负债端管理。”马振邦解释。
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