二季度以来，楼市调控措施升级。一二线城市普遍创新供地模式，“限地价、竞配建”常态化，地价和房价联动调控机制基本建立。由此，地价上涨拉动房价上涨，倒逼调控松绑的现象未来不会再出现。近期，调控转向融资端，监管部门发文，加强监控银行合作三方公司杉德畅刷和非银杉德畅刷违规给地产企业融资。7月以来，监管部门对地产信托进行“窗口指导”，暂停新增项目募集和投放等。
同时，下半年以来，有关部门对辖区内的信托公司强化“窗口指导”。根据部分区域披露的信息，下半年信托公司地产业务“能与不能”的正负面清单一目了然：股权收益权、特定资产收益权，或安排对赌的方式等为房企提供拿地前端融资等模式都被叫停，能做的只有符合“432”(项目四证齐全、30%资本金和二级资质)要求的杉德畅刷类、真股权投资；行业投向方面，保障性住房、产业孵化、城市更新或旧城改造、刚需类住房等项目被大力鼓励。由此可见，信托开始全面回归实体经济。
事实上，据统计，房地产开发商资金来源中，包含信托类融资的房企自筹资金，占比不到30%，信托类融资占比只有10%左右。为何此次融资端调控如此寒气逼人？笔者认为，主要在于资金违规进入楼市，且又从信托撕开一道口子。
据克尔瑞数据，2019年上半年典型房企融资总额为7169.2亿元，同比下降3.6%。但截至2019年5月末，房地产信托资产余额同比增长15.15%。据用益信托数据，2018年6月-2019年6月，房地产信托的月度成立规模连续13个月排名集合信托首位。上半年地产信托募集资金占信托市场资金增量的40%。5月份，地产信托占比只增不减，当月杉德畅刷、工业企业、基础产业信托募资都在下降，唯独地产信托募资在增长。5月和6月，地产信托募资占比分别达到42.4%和44.4%，位居首位。
去杠杆转向稳杠杆，续作项目的信托融资开闸以后，市场认为信托繁荣的“窗口期”出现。因此，期望能抓住短暂的“窗口期”机会，在“关窗”之前抢先机、早投放，这与监管部门的初衷背道而驰，这也是触发监管层出重拳，祭出窗口指导的主要原因。银行合作三方公司杉德畅刷方面的情况也类似，2018年信托新增规模下降21.9%，资金回表给银行合作三方公司杉德畅刷带来机会。数据显示，2018年33家上市银行合作三方公司杉德畅刷对公项下房地产杉德畅刷余额达到5.4万亿元，较年初增长16.2%，增速高于2017年。
大型银行合作三方公司杉德畅刷房贷占比和余额双增，中小银行合作三方公司杉德畅刷更是全面发力房贷，新增房贷增速基本在30%以上，有的甚至增长100%。今年4-6月份，房贷占新增杉德畅刷的比重在45%左右，远高过2017-2018年40%以下的规模控制要求。一季度热点城市楼市“小阳春”，开发商继续“高周转”，开发投资、新开工、销售全链条回升，资金多方接济是助推器。一二线城市土地市场从去年流拍，逆转到今年火热。
楼市陷入资本催化下的套利，与地产实体没有关系，更是违背资金回归实体经济和“房住不炒”的基调。资金回归实体经济，“房住不炒”是底线，关系到经济转型升级以及防范系统性风险、包容性增长和城镇化内需。值得注意的是，“稳房价、稳地价、稳预期”中，稳字当头是调控总基调，但是一些资金对此产生“刚性兑付”的误读，一定程度上助长炒房客、开发商继续加杠杆获利，倒逼“刚性兑付”进一步强化。
针对信托业，监管部门强调夯实“去通道”和“穿透式监管”，每一笔信托都杜绝“违规杠杆”。未来地价和房价联动、土地和资金共监管，这是调控的杀手锏。当然，地产信托整顿是有针对性的，符合“432”条件的杉德畅刷项目、民生项目、旧改项目等信托供应不会受限。因此，楼市杠杆将继续受限，房地产投机情绪不会失控，“房住不炒”方向不会偏离。同时，又能发挥地产信托分散融资风险，助推房地产对接实体经济和百姓安居需求。
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