杉德畅刷整理：22城土拍记

　　2021年是执行“双集中”供地政策的第一年。截至6月3日，被列入名单的22个热点城市中，已有19座城市首批集中供地结果出炉，累计成交金额超8500亿元。

　　目前，22城中仅剩上海、武汉、成都3个城市暂未开拍。

　　5月31日-6月4日期间，长沙、郑州、合肥、苏州4个热点城市先后拉开集中供地大幕，4城土地出让金总额超1393亿元。

　　土拍作为楼市的“风向标”，一定程度上反应了城市未来的房价走势和房企接下来的战略布局。

　　星城篇

　　长沙：9宗熔断，3宗流拍

　　调控“标兵”长沙的首批集中供地落下帷幕，竞拍热度分化明显。

　　6月1日，湖南长沙集中供地开拍，共计出让36宗地块，总供应面积达334.39万平方米，总起始价约388.19亿元。从地块分布区域看，岳麓区成供应大户，有12宗地出让，雨花区8宗，开福区和望城区各6宗，天心区、芙蓉区各1宗，长沙县2宗，且上述地块多位于三环沿线。

　　由于长沙此次采用了“新玩法”，整体竞拍过程较为平缓，最终36宗地成功出让了33宗，收金超381亿元，另有3宗地块流拍。

　　从企业端看，阳光城底价拿下3宗地，龙湖、保利各拿2宗，旭辉、万科、绿地、绿城、龙光、碧桂园、金茂、建发等房企也各有所得。

　　9宗地遭遇熔断

　　长沙此次集中出让的36宗地块中，有23宗地是采用“限房价、限地价、加摇号”方式出让，有16宗地要求配建自持租赁住房，有4宗地采取“限房价、限地价、竞自持租赁住房、加摇号”方式出让。

　　新的玩法无疑也让竞价过程管控更加理性。

　　梅溪湖043号地块是本期的重磅选手之一。据悉，该地块位于岳麓区青梅路与梧桐路交会处东北角，为商住用地，总出让面积8.62万平方米，起拍价为23.92亿元，地块所位于的梅溪湖二期定位为“长沙城市副中心，产城融合示范区”，区位优势较强。

　　该地块经过27轮报价后达到了土地最高限价29.9亿元，进入了地价熔断阶段，转为竞自持租赁住房建筑面积环节，这也是长沙集中供地首宗开启竞自持环节的地块。

　　竞自持环节又经过6轮竞价，最终绿城以29.9亿元+1800平方米竞自持租赁住房一锤定音拿下该地块，溢价率达25%，楼面价7750元/平方米。

　　同区域的梅溪湖二期044号纯住宅地块也不遑多让，该地块经过了58轮竞价到达熔断地价51180万元，熔断楼面价5500元/平方米，住宅限价11300元/平方米。

　　同样遭遇熔断价的还有雨花区板塘村的046号地块、开福区的031号地块、高新区的的038地块等9个地块，其中6宗纯住宅用地。遭遇熔断地块将在摇号资格审查公示结束后三个工作日内进行现场摇号。

　　克而瑞认为，就熔断地块位置而言，多位于热门板块；从地块用途来看，近年来由于商业库存积压严重，纯住宅用地更为受捧；从宗地面积来看，房企多倾向资金压力小，回报快的小面积地块。

　　热度分化

　　9宗地块遭遇熔断的背后还有19宗地底价成交，长沙土拍冷热分化明显。

　　如阳光城分别以底价拿下了雨花区051号商住地、望城区018号商住地（与和顺投资联合摘得）、大泽湖街道019号商住地共3宗地块，地块总面积约29.3万平方米，共斥资31.8亿元。

　　龙湖以16.22亿元底价摘得长沙市040号商住地块，楼面价4800元/平方米，地块住宅最高限价12200元/平方米；望城区020号地块也由龙湖底价拿下，两宗地共耗资21.39亿元。

　　保利则分别以19亿元、15.1亿元底价夺得开福区秀峰街道的025号和024号商住地块，成交楼面地价分别为3226元/平方米、3461元/平方米。

　　同时，多数知名房企参与即“有奖”且多底价成交。

　　碧桂园以底价3.53亿元摘得岳麓区学士街道的023号商住地块，成交楼面地价为1720元/平方米；金茂以13.1亿元底价斩获雨花区雅塘社区的032号商住地块，楼面价6503元/平方米；旭辉以1.03亿元底价获得长沙市033号地块，楼面价3900元/平方米；绿地以底价27亿元拿下雨花区高铁新城的的035号商住块，这也是本次起拍价最高的1宗，成交楼面价4144元/平方米。

　　此外，还有3宗地块无人问津遭流拍。

　　同策研究院研究总监宋红卫指出，长沙市土拍整体符合预期，集中供地时地块热度分化是绝大部分城市都存在的问题，长沙也不例外。同时，由于长沙的房地产市场调控较好，市场中投资投机需求比较相对较低，过度炒作的空间较小，故此部分非核心地块没有高预期、高溢价。

　　对于部分地块的流拍，宋红卫认为，在大部分二三线城市集中供地后，一次出让大量土地，开发企业的接受能力也受到挑战，部分城市的出现流拍现象也是这个原因。

　　除了上述持续“入股”长沙楼市的房企外，本次竞拍还出现了“新玩家”龙光。

　　经过37轮竞价，龙光以17.6亿元总价摘得大王山片区的029号地块，溢价率6%，这也是龙光首次进入长沙市场。据了解，该地块位于岳麓洋湖板块，毗邻湘江，紧邻地铁3号线山塘站，住宅限价11800元/平方米。

　　商都篇

　　郑州：6分钟拍一宗，华润高溢价抢地

　　郑州首轮集中供地火速完结，结局或早有预见。

　　6月3日，河南郑州首批集中供地出让，共推出49宗地块，合计供应面积226.43万平方米（折合3396.45亩），总起拍价373.69亿元。其中包括金水区10宗、经开区7宗、郑东新区6宗、惠济区6宗、管城区5宗、高新区5宗、中原区4宗、二七区4宗、上街区2宗。

　　与其他城市不同的是，郑州此次供应地块多数为城改用地，49宗地中纯净地块约15宗，剔除产业项目，仅有3宗纯住宅用地。克而瑞认为，在郑州市场年初“小阳春”和众房企“僧多粥少”的现状下，纯住宅用地成为热拍地块，竞争激烈。

　　亦有河南本土房企对记者表示，大部分的城改用地都涉及项目后续用地，基本上已经“名花有主”。

　　如其所言，49宗地块竞拍6小时全部出让，多数地块一锤定音底价成交，共收金超414亿元。

　　6分钟拍一宗

　　由于城改用地较多，竞拍3个小时，拍至第32宗地块时，方才出现第一宗有溢价出让地。这也意味着，前半场郑州平均每6分钟便拍出1宗地，且均为底价成交。

　　第一次掀起竞拍小高潮的是郑政经开出[2021]9号地块，该地块位于经开第五大街以西、南三环以北、经开第四大街以东、经南六路以南，出让面积103599.08平方米，规划为城镇住宅、地下交通服务场站用地。

　　地块一经开拍便迅速达到熔断价，最终被金茂以约31.6亿元总价摇中，溢价率30%，折合楼面价约10190元/平方米。

　　早在竞拍前，市场便有消息称，该地块是不少房企关注的焦点，共吸引近70家企业缴纳保证金，单笔保证金约12.2亿元，总额接近800亿元。

　　《国际杉德畅刷报》记者发现，该地块地处供应稀缺的老经开区，熔断后的楼面价约10190元/平方米，加上装修后的销售指导价22614元/平方米，拿地后的利润空间并不低。

　　下午的竞拍氛围明显高出很多。

　　郑东新区北龙湖的10号、11号地块入市也接连达到了熔断价。其中10号地块由万科+河南睿盛房屋租赁有限公司以19.5亿元总价摘得，溢价率30%，折合楼面价24652.34元/平方米；11号地块则由保利以19.5亿元拿下，溢价率30%，成交楼面价23665元/平方米。

　　根据出让文件，10号、11号地块限价均突破了32000元/平方米，毛坯综合限价提高至37300元/平方米，装修限价5600元/平方米，合计单价为42900元/平方米。

　　此外，经过近一小时的持续竞拍，华润、杭州建杭和诚置业有限公司以67.8亿元夺得综合用地3地块，平均成交楼面价0.97万元/平方米，溢价率55.5%。综合用地3包括两宗地，其中郑政东出〔2021〕8号和9号地块，总出让面积达127129平方米，地块定位是集科研、杉德畅刷、企业总部、购物中心、奢华酒店、产业配套、公寓及住宅等功能于一体的城市综合体。

　　在开拍前，该地块被认为是将由本土老牌房企某地产与银泰集团联合开发，结果显然出乎市场预料。

　　开拍6小时后，郑州市首批集中供地49宗地全部出让成功，总成交价超过414亿元。其中，有溢价地块仅5宗。

　　本土房企无缘热点地块

　　不难发现，上述竞拍火热的地块最终都流入大型房企囊中，本土房企的主战场则聚焦在城改项目上。

　　河南房企康桥分别以3.9亿元、5.3亿元拿下郑政高出[2021]4号地块和5号地块，成交楼面价均为0.43万元/平方米。上述两宗地块即是长椿路社区棚改用地。

　　建业则以总价1.5亿元竞得郑政出[2021]27号地块，成交楼面价0.38万元/平方米。该地块位于二七区，金沙江路（杏贾路）北、尧山路（杏园路）东，宗地面积11909平方米，该地块即荆胡村城改项目。

　　而综合用地2的郑政东出〔2021〕7号和17号地块即被启迪+永威以34.68亿元总价摘下，成交楼面价1.19万元/平方米，两地块分别规划为清华启迪住宅地与清华启迪商务用地。

　　同策研究院研究总监宋红卫分析称，从本土房企在郑州的销售业绩来看，具有较强的实力，考虑到他们在郑州的土地储备较为充足，避开高溢价的土地也是情理之中的事情。

　　克而瑞数据显示，截至5月31日，康桥、永威、建业分别以45.95亿元、31.49亿元和22.32亿元位列大郑州企业销售榜的第1名、第6名与第9名。

　　有趣的是，竞拍前夜不少郑州本地的销售人员便在朋友圈内“打鸡血”，宣传自家楼盘将于当日启动封盘，直至6月3日土拍结束新一轮调价后再启动开售。

　　如今，49宗地块火速成交的结果，不知又会让这群“自嗨”的销售们如何看待。

　　值得注意的是，郑州首批集中供地供应总面积为3496亩，尚不及郑州去年总供应计划的四分之一。根据政府计划供应安排，郑州市本年度住宅用地第二批、第三批集中出让时间预计为7月、10月，初步规划第二批“双集中”供应住宅用地59宗，面积约5200余亩，规模较首批更高一筹。

　　泸州篇

　　合肥：逐鹿滨湖，碧桂园万科两手空

　　22城首轮“两集中”供地进程过半，继苏州、长沙首场集中供地收官后，合肥、郑州于6月3日接棒上演土拍“双城记”。

　　公开信息显示，安徽合肥当日共集中出让14宗地块，累计面积1304.6亩，总起拍价129.057亿元。其中新站区4宗、经开区1宗（加油加气站）、蜀山区2宗、滨湖区3宗、包河区2宗、庐阳区1宗、瑶海区1宗（物流仓储）。

　　最终14宗地块成功出让，合计收金164.2亿元。其中滨湖科学城的3宗涉宅地块是本次土拍中的最大看点。由于滨湖区供地较少，此次3宗地块体量适中，引来多家房企争夺，最终皆触顶通过摇号定胜负。

　　滨湖“风云”

　　从网传的一份参拍报名表来看，合肥此次出让的12宗宅地共有超70家房企报名。

　　其中伟星、万科、保利、碧桂园、中海、合肥城建、旭辉7家房企所报名数量皆达到10块，伟星甚至报名了12幅宅地；安徽置地、新城、正荣、金辉、文一等9家房企则报名达到5-9幅地块。

　　但报的多不等于拿的多。从最终的土拍结果来看，有多家房企在合肥这场土地盛宴中颗粒无收。

　　有人失落，自然有人风光。比如建发，凭借着好运气，其与旗下的联发一举将滨湖区的两宗热门地块收入囊中，成为本场土拍中的最大赢家，剩余的滨湖科学城BK202101号地块则由安徽置地摘得。

　　6月3日早间，滨湖科学城BK202101号地块率先开拍，共有19位竞买人。经过20分钟的报价后，该地块触及限价进入摇号环节。

　　由于竞争激烈，杭州城建、中梁、华宇3家房企在这一环节中选择了放弃，最终安徽置地以总价9亿元+1.36万平方米自持拿下了该地块，溢价23.24%，再度入主滨湖环湖CBD。

　　滨湖科学城BK202102、滨湖科学城BK202103则于下午开拍，二者的激烈程度更甚，分别引来43家、25家房企参战。

　　滨湖03号地一开拍便密集迎来28轮报价，一分钟内直接进入摇号流程，最终被联发以居住单价2280万元/亩竞得，总价27.98亿元，溢价29.55%，竞配建租赁面积达4.46万平方米。

　　滨湖02号地更是在第一轮竞价中直接封顶，43家报名房企全部参加摇号，有密切关注本场土拍的人士戏称，“摇号机都要放不下了”。

　　片刻之后，建发在一众争夺者中杀出重围，以居住单价2280万元/亩、总价19.23亿元、竞配建租赁面积达3.38万平方米将该地块装入囊中，溢价25.27%。

　　建发入驻被认为是土地市场轮动的信号之一。同策研究院研究总监宋红卫告诉记者，近两年土地热度主要集中在长三角苏南和浙北区域，当前有向苏北及周边区域传导的趋势。

　　“合肥就是这种情况，本次拿地的企业除了本地房企外，还有全国化深耕合肥的房企以及新进入合肥的房企，比如建发。”宋红卫如是说道。

　　多家房企颗粒无收

　　至此，合肥本轮土拍中最“吸晴”的3宗地块皆寻得归属。包括上述三宗地在内，合肥本次集中供地14宗地块悉数拍出，合计收金164.2亿元。

　　其中，滨湖、蜀山、包河等8宗地块触顶摇号，整体平均溢价率达到25.15%，安徽置地、中骏、文一、安徽邦泰、合肥城建、佳兆业、建发、联发、安徽通和、旭辉、中梁、佳源、联家、中石化14家企业各斩获一宗地块。

　　中骏为合肥本轮土拍中第一家拍得地块的房企，其以29.18亿元的总价+自持租赁面积5.38万平方米竞得包河区BH202103号地块，首次进入包河区。

　　该地块的竞争也颇为激烈，共有10家房企竞买。就在滨湖科学城BK202101号地块多方角力之时，包河区03号地块因伟星的跳价迅速进入摇号环节，龙光、华宇、新城商开3家房企在这一环节中选择了放弃。

　　激进的伟星运气似乎不太好，其在本次土拍中颗粒无收，但运气不好的不只是伟星。

　　《国际杉德畅刷报》记者注意到，保利在新站高新区XZ202105号地的竞拍过程中频频举牌，拿地决心颇为强烈，但最终还是在与本土房企文一、邦泰、合肥城建的酣战中败下阵来。

　　情况颇为相似的还有中海。中海与安徽邦泰、合肥城建三者为新站高新区XZ202104号地的主要争夺者，配建租赁面积一度报到8200平方米，最终由安徽邦泰摘得。万科则与佳兆业在新站高新区XZ202106号地上相互较量，鏖战2小时后，该地块最终竞配建破5万平方米，由佳兆业拿下。

　　整体来看，合肥本次土拍颇为激烈，除了城市基本面以及产业支撑外，相对较高的利润空间以及市场轮动等原因也是导致多家房企竞争的主要因素。

　　宋红卫称，合肥经过近两年的去化，目前各个区域库存整体不高，房企急需补充土地储备。另外，尽管此次土拍中的所有住宅地块都达到了最高限价，但是从房价地价差来看，仍然有一定的利润空间，基本比苏南和浙北等核心城市利润空间要丰厚。

　　姑苏篇

　　苏州：小房企逆袭 马甲战术失灵

　　苏州为期三日的首批集中供地大戏终于落下帷幕。

　　5月31日-6月2日，江苏省苏州市首批集中供地开拍，合计出让地块32宗，总出让面积为247.8万平方米，总起始价为405.84亿元。其中，苏州姑苏区有2宗、吴中区占8宗、高新区6宗、工业园区2宗（含1宗苏相合作区地块）、相城区3宗、吴江区11宗。

　　从用地性质来看，涉宅用地达25宗，商服用地4宗，动迁安置用地3宗。且住宅用地取消现房销售，最高限价为28500元/平方米。

　　截至6月2日收官，上述32宗地合计揽金逾434亿元，其中14幅地破中止价。此轮土拍中，包括恒力、华侨城、万科、苏高新、中梁、吴中经开区管委会在内的企业皆斩获2幅或以上的地块。

　　其中，恒力包揽了吴江运东、盛泽4幅地块，成为本次拿地最多房企。而华侨城则以总价85亿元成为本次拿地总价最高的房企，恒力以46.73亿元、苏高新以43.54亿元位列第二、第三。

　　由于地价被限制得较死，相较同处长三角的杭州等城市，苏州的利润空间较大，因而该城首轮集中供地引来百余家房企争夺，甚至有不少房企在开拍前夕密集设立子公司以期增加“中奖率”。

　　3地率先“达标”

　　根据出让文件，本批竞拍的地块，按照价高者得的原则确定竞得人。对设定市场指导价的28宗地块，在网上挂牌自由报价和限时竞价阶段，土地使用权网上竞价超过网上竞价中止价的，网上竞价中止，转为网上一次报价。所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可参加该地块一次报价。

　　网上自由报价阶段，苏地2021-WG-19号、苏地2021-WG-32号与苏地2021-WG-33号3宗地率先“达标”，报价超中止价，进入一次报价阶段。

　　其中，苏地2021-WG-19号地块于首日开拍，中止价达67571.1961万元，一次报价区间为675711961元-684487440元。

　　最终，有10家企业给出一次报价，按照“以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格”的规则，确定成交价为68180.3021万元，由苏州兴资商务咨询有限公司（旭辉）竞得，溢价率14.16%，楼面单价为11654.12元/平方米。

　　据了解，该地块位于吴中区胥口镇胥进路西侧、吉祥路南侧，为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地，出让面积29251.6平方米，建筑面积58503.2平方米。地块正面胥江，一河之隔便是去化较好的建发春江明月项目，旁边即胥口中心小学、胥江中学，地块区位尚佳。

　　而新区科技城的32号、33号2宗地则分别花落武汉城建以及保利。

　　苏地2021-WG-32号对武汉城建而言颇具意义，在此之前公司在苏州并无土储。信息显示，该地块在挂牌期间收到15轮报价，6月1日经过1轮竞价后触达封顶价，转入一次报价阶段，最终被武汉城建以18.45亿元、12.54%的价格斩获。

　　32宗地揽金超434亿

　　尽管竞争激烈，但在苏州地价调控政策下，该城此轮双集中供地下的溢价率并不算高。据《国际杉德畅刷报》记者统计，苏州本轮集中供地中共有14宗地溢价超10%，占比为43.75%，苏地2021-WG-19号地块14.16%的溢价已算是其中高位。

　　溢价率最高的则为苏园土挂（2021）02号。该地块为6月1日首宗竞价的地块，开拍不到2分钟即超过中止价进入一次报价阶段。但随后苏州工业园区规划建设委员会发布公告称，因浏览器兼容原因，上述地块一次报价将于6月2日9:00重新启动，所有竞买人登录一次报价系统重新进行一次报价。

　　最终，该地块被南京安居以40.02亿元的价格竞得，溢价14.97%，创下了整轮集中供地中的最高溢价，同时也是溢价率最高的一幅商住地块。

　　与南京安居相似，华侨城在此轮集中供地中的表现也颇为高调。土拍首日，华侨城便在苏州连落三子，耗资85亿元。其所拿下的2021-WG-17号地块楼面价28351.52元/平方米，为本轮土拍中的最高楼面价，2021-WG-31号地块则为总价最高的地块，达到57.77亿元。

　　但2021-WG-31号地块的出让文件中提及，竞得方需在地块竞得之日起60天内引进一家中国房地产开发企业商业地产综合实力前15名企业（以“中国房地产业协会”正式对外公布的《2021中国房地产开发企业商业地产综合实力TOP 50》为准）负责商业的运营管理。

　　华侨城显然并不在这份名单之中，而万达、华润、龙湖、奥园、富力等均在列。这也就意味着，华侨城在后期或还将引入其他房企合作开发。

　　华侨城此次“疯狂”拿地或是有意深耕苏州市场。

　　据华侨城年报显示，截至2020年底，公司在苏州市场仅有2019年拿下的常熟市沙家浜项目，而其在苏州市区并未有住宅项目布局。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，今年初华侨城与苏州城投就“苏州虎丘大型文旅综合改造项目”成功签约，对于苏州旅游业的开发，是华侨城战略规划的重要部分，加之苏州有着较好的旅游业发展前景，华侨城拍地积极性较高，或为接下来深耕苏州市场提前做足准备。

　　土拍进行到第三天，最大的“地主”已经易主恒力。截至6月2日，苏州32宗地合计揽金434.38亿元，华侨城、中梁、万科、雅居乐、恒力等二十多家房企皆有所获。

　　重申竞买要求

　　值得注意的是，相较于其他集中供地火热的城市，苏州联合拿地、合作开发的情况并不多见。

　　克而瑞方面认为，这种情况一方面是地价维稳之下企业盈利安全系数较高，另一方面，从以往苏州土拍后期来看，开发阶段合作比例仍然相对较高。因此，对于尚未拿到地的企业而言，通过合作开发仍有机会介入。

　　整体而言，一次报价下的苏州集中供地，靠资金也靠运气。中小房企资金承压下只能靠运气“捡漏”。例如土拍中园区唯一地块由南京安居以40.02亿元竞得，相较一共40多家公司（包含马甲公司），可以称得上“爆冷”。

　　但颇为尴尬的是，此前在土拍前夕轰轰烈烈一天注册14家子公司的金地并未出现在此次的竞得方名单中。

　　信息显示，金地于5月19日对外投资新增15家房地产咨询公司，其中除太仓栖吴房地产咨询有限公司成立于5月17日外，另外14家皆于5月18日成立。彼时，旭辉与绿城也出现了相同的情况。

　　一时之间，苏州市场“马甲”乱飞。有数据显示，在此次集中供地政策实施前的1月和2月，苏州新增房地产类公司数量分别是357家和240家；3月猛增至614家，超过前两个月总和；4月新注册数量进一步增加到675家。

　　反常的操作引起了官方的关注。5月21日17时20分，苏州市自然资源规划局紧急挂出一则《关于严格落实竞买要求的通告》。

　　通告再次强调，参与竞买苏州市商住、住宅用地的竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买；由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。

　　对于违反上述规定的竞买人，经认定构成违规参与竞买的，将认定其为国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人，禁止其在失信行为发生后三年内参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。

　　事实上，在苏州近几次的土拍中，不乏有开发商违规参与竞拍而遭到处罚。

　　最近的一次是在今年3月份，彼时龙湖两个子公司苏州龙湖润园置业有限公司、苏州光康房地产咨询有限公司同时参与10号地块的竞拍。因上述两家公司同属于重庆龙湖企业拓展有限公司全资控股，违反竞拍规定，因而这两家子公司被勒令三年不得参与苏州土拍。

　　再往前看，2020年，金地、九龙仓、雅居乐等房企也曾因同样的操作致使参与竞拍的旗下子公司被勒令三年市场禁入。