出品｜搜狐财经
作者｜吴亚
4月23日，据港交所信息显示，中国文旅集团有限公司（以下简称“中国文旅”）招股书，其最新状态显示为“失效”。
中国文旅于去年4月17日首次递交申请版本，并于10月17日届满6个月而“失效”；同年10月23日，中国文旅再次递交申请版本。如今，中国文旅上市招股书二度失效。
一位接近中国文旅的相关人士向搜狐财经透露，中国文旅的上市进程在按照既定计划推进当中，上市目标不变。
据了解，在港股IPO，大致分为递表、聆讯、路演、招股、公布配售结果、挂牌6个过程。这其中，从递表到聆讯的时长为3-6个月。而按照港交所相关规定，自申请日期起六个月内未获批准、被发回、被拒或已自行撤回的IPO申请，需重新提交IPO招股书。
据中国文旅在去年10月23日提交的新版招股书显示，中国文旅第一大股东Rich Planet持股30%，其中Rich Planet股份分别由谭嘉伟（中国文旅副主席，系谭文超之子）、卓时（陈凯君女士及其儿子通过CKJ信托持有）、蔡宏江及许清彬拥有36%、24%、20%及20%。
而单一最大股东为中国奥园旗下的悦景，持股28%；赵文炜、谭嘉伟、林锦堂通过旗下公司，分别持股27.5%、10%、4.5%。
中国文旅成立于2018年，定位为文化旅游物业开发商，主要经营文化旅游胜地内度假物业发展，提供文化旅游目的地相关服务（包括酒店服务、景点咨询服务及景点管理服务）、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务。
2017-2019年，中国文旅分别实现营收1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，复合年增长率98.84%。
其中，销售度假物业分别为1.86亿元、2.67亿元、5.94亿元，销售度假物业收益占总收益的99.8%、79.8%及80.7%，连续三年超八成收入来源于房产销；同期，文化旅游业务的营收贡献比分别为0.2%、20.2%、19.3%。
同期，中国文旅净利润分别为0.44亿元、0.73亿元和1.04亿元，复合年增长率52.92%。
对比两版招股书发现，在前述的新版招股书中，中国文旅补充了公司在2020年前5个月的收益、毛利、毛利率、负债及现金流数据等数据。
新版招股书显示，2020年前5个月，中国文旅总收益为5221万元，其中销售度假物业的收益为2053万元，文化旅游业务的收益为3167万元；毛利为2036万元，毛利率为39%。
截至2020年5月31日，中国文旅的资产总额为18.2亿元，负债总额为16.2亿元，期初现金及现金等价物为4.89亿元。 据大摩财经测算,中国文旅剔除预收账款后的资产负债率为72.25%、净负债率为141.6%、现金短债比仅有0.54、脚踩“三道红线”。
此外，新版招股书透露，2017年、2018年分别录得公司拥有人应占累计亏损约5960万元、1530万元；亏损原因之一是往绩记录期间前华侨公馆一期公寓及洋房按低于成本的价格出售。
除核心数据外，中国文旅于新版招股书中，还增加了包括往绩记录期间的收购记录、物业估值及与奥园集团的关系等信息，材料内容较旧版招股书更加全面。
其中，招股书披露，为取得对爱必侬泉林度假村营运的控制权以补充其度假物业发展业务，中国文旅于2018年5月完成收购广东泉林的全部股权，总代价为3275万元；2018年6月，又以总代价260万元，收购众览国旅合共65.0%权益。
同时，中国文旅新版招股书中首次披露了物业估值。其表示，仲量联行估值师已对其于2020年9月30日的物业权益进行估值，并认为其物业于该日期的总价值约为45.819亿元。
新版招股书还披露，中国奥园是中国文旅集团的战略投资者之一，中国文旅的其中两位董事为中国奥园的前任董事或现任雇员。
此外，2018年和2019年奥园集团是中国文旅的最大客户,分别贡献了1500万和4090万的收入,占其总收入比重的4.5%和5.6%；2020年前5个月，奥园集团对中国文旅营收贡献比为5.2%，奥园集团也是中国文旅的供应商之一。
截至2020年9月30日，中国文旅于恩平及中国其他地区拥有18个度假物业发展项目组合，其中8个项目为已竣工、5个项目为发展中、5个项目为持作未来发展。
同期，中国文旅集团拥有土地储备总建筑面积约为150万平方米，其中包括可供出售或持作营运或持作投资及出租的已竣工建筑面积约10万平方米，发展中建筑面积约40万平方米，及持作未来发展或持作投资的建筑面积约100万平方米，分别占总土地储备约4.9%、28.2%及66.9%。
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