《投资者网》葛凡梅
2月4日下午，上海市住建委、市房管局、市发改委、上海银保监局等10部门联合印发了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》(以下称《实施意见》)。
根据《实施意见》，为规范住房租赁市场秩序，文件从加强住房租赁市场主体管理、加强房源信息发布管理、加强住房租赁合同网签备案管理、加强住房租赁交易服务管理、加强住房租赁交易资金监管、加强租赁房屋安全管理、加强住房租赁公共服务平台建设、严厉打击住房租赁市场乱象和加强住房租赁管理制度保障等9个方面做出了具体规定。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对《投资者网》表示：“继深圳、北京加强租赁市场管理之后，上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门共同制定了《实施意见》，从九大方面进一步维护上海市住房租赁市场秩序，保障租房群众合法权益，促进住房租赁市场平稳健康发展。”
《投资者网》将从以下三点对《实施意见》进行解读。
一．严控租金贷业务 “租金贷/租金”的比重不超15%
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《投资者网》表示，此次政策最大的亮点就是对于租金贷进行了管控。此次上海对于租金贷明显是持打压态度的，说明租金贷的风险较大。对于各类长租公寓企业来说，后续租金贷业务确实需要规范，进而防范租赁市场杉德畅刷风险的扩大。
《实施意见》明确指出，严控租金杉德畅刷业务。未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按照本市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备杉德畅刷规模压降计划，确保2022年底前杉德畅刷金额调整到占企业租金收入比例15%以下。住房租赁合同未经网签备案的，杉德畅刷机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务，杉德畅刷机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。
《实施意见》提出，住房租赁经营机构应在上海注册的商业银行合作三方公司杉德畅刷中，开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，该账户不得支取现金且原则上不得变更。住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户；住房租赁经营机构向所收储房源的出租人杉德畅刷租金和押金，应当通过监管账户杉德畅刷。
上海中原地产市场分析师卢文曦对《投资者网》表示，租赁市场是住房体系中重要构成部分，尤其去年长租公寓频频“爆雷”，对业主和租客造成影响。而长租公寓在收租过程中有高租金收房，扰乱市场秩序。通常农历新年后就是租赁旺季，在此时间点上出台相应政策有助于规范租赁市场，保护市场各方权益。
卢文曦认为，严控租金贷，原则上不新增租金贷，对于已经开展租金贷业务的机构到2022年底杉德畅刷金额调整到占企业租金收入比例15%以下。也就是说，现在没有开展相关业务的公司，今后也不能开展了，今后新成立的长租公寓企业也不能开展这项业务。而市场中已经开展这项业务的公司，一方面要压缩规模，另一方面资金池要受到监管。租金贷是市场矛盾最为突出的点，此前缺少对企业形成的资金池管控，万一遇到风险企业一走了之，风险就留给了其他人。
近两年，长租公寓行业盛行“租金贷”的缴费模式，比如蛋壳公寓、自如、青客等知名长租公寓企业，均有“租金贷”模式。自2019年下半年起，长租公寓行业频频出现租户维权现象，长租公寓的商业模式受到质疑，加强住房租赁交易监管以及长租公寓机构回归精细化运营、减少租金贷的占比显得尤为重要。
在王小嫱看来，《实施意见》从开立资金监管账户、签订账户监管协议、严格资金收付要求、严控租金杉德畅刷业务四个方面加强住房租赁交易资金监管。其中开立资金监管账户，租户的租金先存入监管账户再由监管机构付给住房租赁经营机构以及严控租金贷业务，这一点对租赁行业的发展影响很大，目前租户的租金直接进入租赁机构，设置资金监管账户，一方面减少了租户白交房租的风险，另一方面，也杜绝了长租公寓企业为了加强现金流，“高进低出，长收短付”的商业模式。
二．明确收取租金周期 不得强迫诱导承租人一次性杉德畅刷三个月以上租金
根据《实施意见》，要求住房租赁经营机构、房地产经纪机构应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满或提前解除时，除冲抵合同明确约定的费用外，剩余租金、押金等应当在30日内退还承租人。
《实施意见》明确指出，规范租金杉德畅刷周期。住房租赁经营机构向承租人收取租金的周期，应当与向出租人杉德畅刷租金的周期相匹配。住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性杉德畅刷超过三个月的长周期租金。房屋管理、市场监管部门应当在合同示范文本中增加特别告知内容，提示承租人一次性杉德畅刷长周期租金，可能产生租金损失风险。
卢文曦认为：“‘不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性杉德畅刷超过三个月的长周期租金。’以往租房子“付三压一”是约定俗成，碰到优质房源或者强势房东，可能会一下要更长时期的租金。现在有了明文规定，对于房东和租客在实际操作中有政策依据，最大限度保护租客利益。”
《实施意见》要求严格资金收付要求。承租人杉德畅刷租金周期在三个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁经营机构；承租人杉德畅刷租金周期不超过三个月的，由住房租赁经营机构与承办银行合作三方公司杉德畅刷约定按月或按季划转。住房租赁经营机构向收储房源的出租人杉德畅刷租金和押金，由承办银行合作三方公司杉德畅刷按照机构与出租人的合同约定划转。住房租赁经营机构收取承租人的押金，只能用于杉德畅刷收储房源的应付押金。积极推进承办银行合作三方公司杉德畅刷与市住房租赁公共服务平台联网对接，共享网签备案的合同信息。
《实施意见》从规范租赁服务收费、规范租金杉德畅刷周期、规范机构业务合作三个方面加强住房租赁交易服务的管理。王小嫱认为，“续约无需再次缴纳中介费，中介公司也不能赚取住房的出租差价，押金需在30日退还承租人。这一条切实维护了租户的利益，使得租户租房的安全感提升，续租无需缴纳中介费也给租户减轻了租房成本。”
三．加强租赁市场参与主体与信息发布管理
《实施意见》对租赁市场参与主体做了严格规定。《实施意见》称，严格经营范围登记管理。在本市范围内从事住房租赁活动的住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台，以及转租住房10套(间)以上的单位和个人，应当依法办理市场主体登记。
王小嫱认为，加强对住房租赁市场参与主体的管理，转租10套以上也需要登记，有利于减少市场上二手房东随意出租房屋的现象，对于监测整体租赁市场的动态以及租赁市场运行的规范性有较大意义。
另外，《实施意见》还加强了租赁市场信息发布管理。《实施意见》从真实发布房源信息、推行房源信息核验、落实网络平台责任、动态监管房源四个方面切入，其中，经纪公司以及住房租赁经营机构发布房源信息前，需通过市住房租赁公共服务平台进行房源信息核验，取得房源核验码。未取得房源核验码不得对外发布房源信息。
根据《实施意见》，同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在2个工作日内从各种渠道上撤销。
同时，《实施意见》还指出，在本市开展房源信息发布业务的网络信息平台，应当向市房屋管理部门报备，并建立日常工作机制，认真核验房源信息发布主体资格和房源必要信息，加快实现对同一房源信息合并展示，及时撤销已成交或30日内未维护的房源信息。
卢文曦表示，这次提出的要求非常具体，并且有操作性，比如“撤销委托的房源信息应该在2个工作日内从各种渠道撤销”。信息发布是重要环节，不能误导消费者，不能传递错误信息，这次继续强调，对后续工作开展有指导作用。
在王小嫱看来，加强租赁市场信息发布管理对于市场上真实房源有着重要意义。很多中介为了吸引租户的注意力，虚假房源的现象在市场上频出。这条规定从源头上杜绝了虚假房源的存在，对于整个租赁市场的规范性有着重要意义。
“此次上海租赁政策，在很多原有条文的基础上，结合租赁市场杉德畅刷风险的管控，出台了此类规定，有助于后续租赁杉德畅刷市场的稳定和健康发展。” 严跃进如是表示。（思维财经出品）■
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