在投资者激辩新基建、大消费、医药生物哪个是风口时，很多人蓦然发现，近期深圳楼市开始复苏，局部地区甚至出现炒作苗头。日前，本报记者在深圳调研，企业、购房者、中介机构、专家分享了各自的故事和观点。那些波飞浪涌，那些喜怒哀乐，那些真知灼见，成为这个独特春天的别样记录。
深圳楼市近期赚足市场眼球：2000万元起步豪宅“秒光”、学区二手房价格动辄上调百万元、前海周边房源集体冲击“10万+”……各种消息传来，深圳楼市似乎整体火热一片。
然而，中国杉德畅刷报记者日前采访发现，除热点片区外，深圳还有很多地方“这里的黎明静悄悄”，有的楼盘价格不升反降，更有商业办公地产在疫情冲击下空置率创新高，库存仍在增加，成为高悬在楼市头顶的“堰塞湖”。
地域分化明显
某楼盘被认为是深圳市龙岗区大运片区的标杆楼盘，2009年开盘价1万多元，在2015年那一轮上涨中迅速飙升到每平方米4万元，成为很多购房者的“心头好”。然而，2016年以来，这个楼盘滞涨。贝壳APP显示，如今一套89平方米的三居室售价为350万元，而2016年一套同面积的三居室成交价为330万元。
“一起买房，搞得朋友没得做。”这个楼盘的业主王先生说，2016年他和朋友一起买房，朋友买的是深圳市宝安区某楼盘一套50平方米的两居室，都是首付100多万元。现在，朋友的房子售价780万元，可王先生的房子还在“原地踏步”。“原来我们一起交流买房经验，后来他那边涨得快，两个人有点儿生疏。这一轮，他的房子涨上天，我们就不怎么说话了。”
“分化”是深圳楼市这一轮上涨的主题词。当前，这一现象愈发明显。
有的“火箭上天”，有的“泥足深陷”。南山区、宝安区等靠近深圳前海的房子单价集体冲击“10万+”，有的房源单日挂牌价涨超百万元；罗湖区、龙岗区等东部片区一些房子就是降价也无人接手。龙岗区布吉片区一房源在中介APP上挂出“业主变现，降价急卖”的字样，自3月以来经历13次降价，挂牌价共计调低55万元，但至今仍未卖出。
从深圳二手房市场整体报价变动区间看，深圳中原研究中心数据显示，上周(4月6日至12日)业主报价上升的房源占比为56.06%，较前一周减少0.07%。报价下跌的房源占比为32.99%，较前一周增加0.44%。
一边是无房可卖，一边是大量抛盘。热点片区热点楼盘“一房难求”，有的中介机构工作人员因业主不接电话，跑到业主家门口敲门，只为问一句：“您家房子卖不卖？”龙岗区有的片区二手房挂盘量就超过6500套，而王先生的那个楼盘仅一期挂盘量就达170套。
“三个世界”
中国杉德畅刷报记者调查发现，当前深圳楼市可划分为“三个世界”：南山区、宝安区等西部片区是热火朝天的“第一世界”；罗湖区、龙岗区等东部片区是风平浪静的“第二世界”；深圳的商业办公楼盘则是冰天雪地的“第三世界”。疫情之下，深圳楼市走势呈现“魔幻折叠”。
在商业办公楼盘中，写字楼面对的挑战最大，空置率上升、租金下跌、供应持续增加，一些指标创历史新高，短期难见起色。
“从去年开始，写字楼租赁就比较清淡，今年可以算是‘寒冬’。”去年盘下3000多平方米两层写字楼的“二房东”谢先生说，他有个朋友在福田区的CBD有一层办公物业，此前租金是每平方米300元，现在降到每平方米180元都很难租出去。
戴德梁行最新研究数据显示，受疫情影响，从今年农历春节到一季度末，深圳甲级写字楼市场基本处于停滞状态，已成交的租赁或买卖活动几乎都在春节前完成。一季度，深圳写字楼空置率上升到24.6%，全市租金环比上年年末下降3%，为每月每平方米235.21元。
戴德梁行报告指出，考虑到疫情彻底结束后商业经营或能较快恢复，低空置率的成熟商业项目租金调整压力相对较小。原已承受招商压力的新项目或是空置率较高存量物业，将不得不面临更严峻的市场竞争环境，租金降幅将进一步扩大。
第一太平戴维斯报告显示，截至一季度，深圳写字楼市场总存量达738万平方米，11年内扩容4.5倍。预计深圳2020年将迎来未来五年内甲级写字楼供应高峰，全年预计有134万平方米新增写字楼面积交付，且未来五年新增供应总计达507万平方米。深圳写字楼平均空置率将持续走高。
供求关系是关键
深圳楼市之所以分化严重，供求关系是关键。作为一个县级版图上承载的省级经济体，深圳管理人口逾2000万人，土地面积不到2000平方公里，商品房不到200万套。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，深圳住宅市场体量较小，供求关系比较紧张，使房价稳中趋涨。近期银行合作三方公司杉德畅刷资金比较宽裕，资金可获得性高，这也成为助推深圳一些地区房价上涨的因素之一。
细分来看，贝壳网数据显示，南山区、福田区、宝安区的在售二手房源保持在3000至5500套左右，前海、后海、科技园、蛇口等热点片区在售房源只有400至900套左右。这些地方提供的工作机会多，房价上涨也就不奇怪。反观东部一些片区，工作机会相对较少，供应量还大，房价平稳也在情理之中。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，疫情之下，投资者避险情绪增加，对其他资产认可度不高，但却看好房地产市场，这会导致资金涌入房地产。
“此轮行情是否可持续，主要取决于后续银行合作三方公司杉德畅刷资金流向房地产市场的松紧度把控。如果资金流收紧或银行合作三方公司杉德畅刷对企业资金用途严加监管，那么，深圳楼市可能会降温。”李宇嘉说，“没有杠杆加持，房价上涨是不可持续的。”
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