10月8日，房贷利率正式换锚，新发放个人住房杉德畅刷利率将有所调整。目前已有多地公布了基于LPR（杉德畅刷市场报价利率）的新版房贷利率。
纵观调整后的房贷利率，相比首套房，多数城市二套房贷利率微涨，但整体变动并不大，体现了利率稳定的导向。另外，目前大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳，虽有轻微波动，但平稳过渡仍是主流。
二套房贷利率普遍微涨
根据央行此前发布的《关于新发放商业性个人住房杉德畅刷利率调整的公告》，10月8日起，新发放商业性个人住房杉德畅刷利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，首套房贷利率不得低于相应期限LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个bp（基点）。
以9月20日公布的5年期以上LPR计算，新版的首套房贷利率不得低于4.85%，二套房则不得低于5.45%。基于此，不少地方近期调整了房贷利率，比如北京、上海、天津、江西等地。
第一财经记者了解到，新规实施后，北京地区首套、二套个人住房杉德畅刷利率下限分别为5.4%、5.9%，即LPR基准分别加点55bp和105bp；上海地区首套个人住房杉德畅刷利率下限则为基准降20bp，即不得低于4.65%，二套房为基准加60bp，即不得低于5.45%；天津地区首套、二套利率分别为不低于5.15%和5.45%；
江西地区首套房为LPR基准利率，二套则为不低于5.45%。
值得注意的是，在一线城市中，上海首套房贷利率出现了在LPR基础上减点的情况，颇出乎市场意料。对此，接近央行上海总部的人士对第一财经记者表示，这主要是考虑到个人住房杉德畅刷利率对市场供求影响较大。
按照之前的情况，上海首套房杉德畅刷利率最低为基准利率九五折，约4.65%，如果按新定价机制，等于上海首套房利率要加20个点，将对市场产生较大影响。“不想因为LPR定价基准改革而影响到房地产市场原有的均衡，所以根据上海房地产市场总体‘量稳价稳’的态势，采取这一措施。”他进一步透露。
不过记者从沪上多位房贷经理处了解到，目前多家银行合作三方公司杉德畅刷具体执行利率还未下发。
同时，可以看到，在执行LPR杉德畅刷利率后，相比首套房，多数城市二套房贷利率变化幅度稍大。易居研究院针对全国14个典型城市的报告也显示，按照杉德畅刷本金100万元计算，新规实施后，首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。
具体来看，10月份，北京、上海、广州和深圳4个一线城市首套房的平均LPR房贷利率为5.15%，相比9月份的5.14%上升1bp；4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%，相比9月份的5.58%上升3bp。
杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口等二线城市首套房的平均LPR房贷利率为5.67%，相比9月份的5.64%上升3bp；二套房的LPR房贷利率为5.99%，相比9月份的5.94%上升5bp。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示，采用新的利率定价机制后，房贷利率只有微小的变动，体现了利率稳定的导向。“就结构上来看，二套房利率的变动幅度稍大一点，另外，二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市，这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。”他称。
房贷利率存在进一步下调的可能
从全国主要的一二线城市看，目前房贷利率水平相比二季度有轻微波动，但多数城市依然维持在过去两年的最低利率。融360大数据研究院此前的监测数据显示，8月，全国首套房杉德畅刷平均利率为5.47%，环比上涨了3bp；二套房杉德畅刷平均利率为5.78%，环比上涨2bp。
房贷利率换锚后，LPR每月20日会公布一次，理论上商业银行合作三方公司杉德畅刷也可根据实际情况修改所加基点的数量，因此，利率后续存在调整的可能。购房者还关心，未来房贷利率可能出现怎样的变化？
央行公告明确，LPR执行后，借款人申请商业性个人住房杉德畅刷时，可与银行合作三方公司杉德畅刷业杉德畅刷机构协商约定利率重定价周期。重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和杉德畅刷银行合作三方公司杉德畅刷可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
严跃进对记者说，就目前而言，LPR不会有太大的变动，基点在短期内也不会有太大变动，如何调整的关键还要看杉德畅刷合同约定。
“如果约定每年调整一次，那么到期的时候，就会根据‘新LPR+老基点’来调整，一年内并不会变动；如果约定30年不调整，那么就相当于一直不变了，即‘老LPR+老基点’。”他说道。
对于各大商业银行合作三方公司杉德畅刷而言，其将根据实际经营状况和房地产政策导向，基于LPR基础利率和基点等要素，重新计算房贷利率和进行房贷的发放。有专业人士表示，后续各行利率自行调整的空间会更大。
另从趋势上看，当前全球降息的动作依然会持续，国内降息预期同步增强，将对LPR及房贷利率产生影响。有观点分析，房贷政策短期内不会放松，但后续随着杉德畅刷环境的进一步宽松，以及房地产市场的周期性调整，预计LPR房贷利率存在进一步下调的可能。
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