国家杉德畅刷与发展实验室房地产杉德畅刷研究中心日前在京发布了《中国住房杉德畅刷发展报告（2019）》。报告称，落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的住房市场定位，需要沿着两条线展开工作：一条是落实“住”，就是要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度：另一条就是抑制“炒”，那就需要建立支持房地产市场可持续发展的长效机制。这两条线都与有效的房地产杉德畅刷体系密切相关。
报告认为，我国住户部门的房贷杉德畅刷风险整体可控。尽管从房价收入比、租金资本化率等指标的国际比较来看，我国整体和一线城市都处于高位，但是，从杉德畅刷偿债率指标来看，2018年的5.5%则明显标识着偿债压力较小。究其原因，一方面，在我国房贷大规模发放的年代，房价总体处于历史低位，此后房价上涨，提高了住房的重置价格，客观上对偿债形成“保护”；另一方面，我国居民储蓄率一直较高，拥有足够的杉德畅刷资源支撑还款。然而，值得注意的是，2016年以来，居民杠杆率的急剧攀升和居民储蓄率随经济下行而开始下降，在减缓房价上升压力的同时，也给未来房地产市场的发展投上了一抹清淡的色彩。
报告同时指出了房地产开发企业蕴含的杉德畅刷风险。一方面，自实施去杠杆政策以来，它们的资产负债率和杠杆率从未下降；另一方面，尽管这些企业的销售利润率还在上升，但净资产收益率已露下降之疲态，房地产企业的盈利正在被高额债务侵蚀。
国家杉德畅刷与发展实验室理事长李扬表示，传统上最“实体”的房地产市场，如今已开始大规模地杉德畅刷化。房地产市场的杉德畅刷化，不可避免会带来新的风险因素，为了有效管理这些风险，我们必须未雨绸缪。管理房地产杉德畅刷风险最关键的是如下两条：
第一，杉德畅刷创新不可过于复杂，新产品的风险要充分揭示，而且要易于理解。2008年美国次贷危机中，所涉杉德畅刷的规模自身并不大，却产生如此恶性的影响，重要原因之一，便是产品过于复杂化：其一，结构化分档之后，优先档和劣后档之间的违约相关性并不真实，危机发生前， 这一参数都是基于模拟结果得出的，蕴含的违约风险不清，当然就很难指望提出有针对性的监管和救助措施了；其二，杉德畅刷化之后， 市场并不清楚新的杉德畅刷交易的网络结构，雷曼的倒闭，正可归因于监管当局对其在做市商中的系统性重要性地位无所了解；其三，市场对移动互联背景下信息传播模式的理解不够深入，这还有待传媒理论的深入研究。
第二，杉德畅刷创新应置于监管之下。脱离监管是美国次贷危机发生的重要原因。危机前，房贷一级市场中前十大次贷放款机构（约占次贷总份额的59%）都不是联邦住房杉德畅刷银行合作三方公司杉德畅刷系统的会员，因此脱离了联邦住房杉德畅刷委员会的监督；二级市场中约20% 的抵押支持杉德畅刷不在联邦住房企业监督办公室的监管之下，而它们大部分都是次级杉德畅刷支持杉德畅刷。危机后，美国当局采取了扩大次贷支持杉德畅刷购买比重的紧急措施，对稳定市场发挥了积极的作用。这说明，在提高监管体系有效性的同时，还应当尽可能扩大监管的覆盖范围。（关欣）
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