信托大数据揭上市房企融资变化
公开统计数据显示，2019年以来，国内集合信托成立规模超5300亿元，其中，房地产信托募集资金1970亿元，占比近四成，由此可见，房地产领域成为信托资金主要流入领域。同时，房地产信托在信托公司业务中占据重要地位，是信托公司主要的收入来源之一。
值得注意的是，信托资金成为部分上市房企主要的融资渠道，信托融资成本在10%以上不在少数，最高达13%。《杉德畅刷日报》记者统计上市房企2018年年报数据发现，截至目前，已有17家上市房企披露信托融资余额；观察发现，信托已超过银行合作三方公司杉德畅刷成为部分上市房企最重要的融资渠道，部分房企近500亿元的信托融资额，凸显出“房信”合作加深的趋势。多家信托融资成本区间上限普遍在10%以上，甚至有某百强房企融资成本高达13%。
投资房地产收益率显著高于平均水平
近年来，随着在中央及地方出台房地产调控政策后，杉德畅刷监管部门也相继加强对杉德畅刷机构房地产企业融资业务的监管，房地产企业的融资渠道步步收紧。在上述一系列的监管政策作用下，房地产企业融资渠道全面收紧，融资获取难度越来越大，融资成本也显著提高，由此导致房地产信托融资需求的上升。
作为房地产融资的主要渠道，房地产信托主要通过债权的方式为房地产企业开发建设项目以及并购提供融资支持，这仍占据房地产信托业务的主导地位。
用益信托在线数据显示，截至4月23日，集合信托市场共成立5056只信托产品，募集资金规模为5366.31亿元，年化平均收益率为8.24%。就投资领域来看，房地产信托共成立1579只产品，募集资金最多，为1970.63亿元，占比为36.72%；杉德畅刷类信托共成立1573只产品，募集资金为1483.16亿元，占比27.64%；基础产业信托共成立1402只产品，募集资金为1332.13亿元，占比24.82%；工商企业信托共成立387只产品，募集资金为400.46亿元，占比7.46%；其他投向类信托共成立115只产品，募集资金最少，仅为179.92亿元，占比3.35%。
可以看出，信托资金流向房地产领域资金最多，近2000亿元占总规模近四成。对此，用益信托研究员帅国让对《杉德畅刷日报》记者表示，一方面在于房企对资金的需求较大，尤其是在其他融资渠道受阻的条件下，借助信托融资成为一种重要方式；另一方面，对于信托公司而言，房地产信托是其重要的业务收入来源之一。
就收益率而言，集合信托整体年化平均收益率为8.24%，基础产业信托、房地产信托、工商企业信托均高于整体平均水平。具体来说，基础产业信托、房地产信托、工商企业信托、其他投向类信托、杉德畅刷类信托的年化平均收益率分别为8.75%、8.36%、8.26%、7.84%、7.37%。可见，房地产信托仅次于基础产业信托，保持高收益水平。
对此，帅国让表示：“短期内房地产信托仍会维持一定高规模，房地产开发的高利润时代已经过去，房地产企业盈利水平的降低也意味着房地产信托的投资收益已趋于合理水平，所以，靠投资房地产信托来获取更高收益已经成为历史。”
17家上市房企融资成本在5%-13%之间
客观来说，房企愿意承受信托融资高成本，客观上推高了房地产信托产品的收益率。
中诚信托在最近的研报中表示，今年房地产信托呈现出信托交易对手继续向百强企业集中的趋势。在两极分化、强者恒强的新格局下，信托公司更应该选择头部房企进行合作以降低项目风险。
此次年报中相关数据也印证了此观点。据东方财富Choice数据，《杉德畅刷日报》记者梳理相关2018年年报发现，有17家中大型上市房企披露信托融资情况，每家信托去年融资余额从3亿元至482亿元不等。具体而言，信托融资余额范围在10亿元以下的有5家；信托融资余额范围在10亿元-50亿元的有4家；50亿元-100亿元范围内的有3家；100亿元以上的有3家。
值得注意的是，17家上市房企的信托融资成本区间为5%-13%，其中区间上限高于10%的有5家，皆为大型房企，其中，2家为信托融资额过百亿元的头部房企。以最高融资成本13%的某房企来看，作为深圳老牌地产公司、中国房地产百强企业之一，该企业的信托融资额为32.45亿元，成本在7%-13%之间，融资期限为1年-8年；某持有信托牌照的民营金控集团融资成本亦不低，该企业信托融资额为482亿元，成本在5.5%-12.5%之间，融资期限为1年-6年。
针对房地产信托融资成本高的原因，中铁信托在行业研究报告中分析认为，一方面是房地产本身的行业属性：房地产行业天然属于对现金流要求极高的行业。无论是前期拿地、建设，还是后期营销、去化，少了钱一天都不行，而房企只有卖了房才能资金回笼，周期较长；另一方面，也跟现在的政策息息相关。目前处于加息周期，银根收紧，房企融资渠道受限使得房企更加依赖信托渠道融资。房企现金流需求大，只好高息融资；最后一点，也是源于房地产行业的高利润率，换言之，除了房地产之外，其他行业的回报很难支撑这么高的融资成本。
房地产信托业务机遇与风险并存
中国信托业协会在《中国信托业发展报告（2017年-2018年）》（以下简称“《报告》”）中指出，房地产市场和房地产企业的表现走向分化，房地产信托业务机遇与风险并存。不同区域房地产市场走向的差异化，以及房地产企业间的分化意味着风险与机遇并存，将更加考验信托公司的风险管控能力。“针对房地产市场的分化走势，信托公司对于房地产信托业务的态度短期整体趋于审慎，风控标准将进一步趋严，但从长期来看，房地产市场仍然是支持信托公司生存发展的重要领域，信托公司需进一步积极提升专业能力，从复杂分化的市场中把握业务机遇。”
需要注意的是，利益驱动下的房地产信托的盲目增长存在潜在风险。对此，中国信托业协会在《报告》中表示，房地产信托面临的监管环境不容乐观，尤其是传统债权融资类业务，必须严格遵守房地产政策要求，不得投向不满足“432”要求的项目，信托公司需要高度关注房地产项目的合规性要求，避免监管处罚的合规风险。
对于如何合规发展房地产业务，用益信托表示，一是要完善关于信托投资法律法规，加强对房地产投资信托风险的监控；二是应引入第三方评价机构或仲裁机构解决信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足，以及风控能力较差等问题；三是信托公司提高自身风险管理水平，加强自身对投资风险的预测与评估的能力。
针对未来房地产信托转型方向，中国信托业协会在《报告》中提出，资产管理新规要求信托公司提高主动管理能力，加快向真实股权投资业务转型。调研显示，多家信托公司明确表示将真实投资型房地产信托业务作为未来的转型方向，以期增强获取优质资产的能力，获取资产增值收益。预计未来信托公司将通过与交易对手合作设立项目公司、增资入股、并购等方式来开展真实股权投资业务，基金化运作将成为趋势。
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